Come è noto il c.d. “Decreto Rilancio” (vedi ns. Suggerimento n. 434/2020), ha introdotto nuove disposizioni in merito alla detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (c.d. Superbonus 110%). Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (c.d. “Sismabonus”), nonché quelli di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. “Ecobonus”).

L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, ha fornito i primi chiarimenti in materia di Superbonus al 110% con riferimento all’ambito oggettivo e soggettivo di applicazione della norma, nonché in merito agli adempimenti da attuare ai fini della spettanza dell’agevolazione.

Contestualmente, con Provvedimento dell’8 agosto 2020 n. 283847 è stato approvato il Modello, con le relative istruzioni, che consente di fruire dal prossimo 15 ottobre dell’opzione, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione, per “lo sconto in fattura” o per la “cessione del credito di imposta” corrispondente alla detrazione spettante.

Si completa così la disciplina relativa all’applicabilità del Superbonus al 110%, stabilita dagli artt.119 e 121 del DL 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020 che possono ora trovare operatività, anche a seguito dell’approvazione dei due Decreti attuativi del Mise sui requisiti tecnici - Decreto 6 agosto 2020 e sul Modello di asseverazione - Decreto 3 agosto 2020 (vedi ns. Suggerimenti n. 615/2020 e n. 616/2020).

AMBITO SOGGETTIVO

Possono usufruire dell’agevolazione i seguenti soggetti:

• condomìni;
• persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione; per tali soggetti, il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
• Istituti autonomi case popolari (IACP) ed enti aventi le medesime finalità sociali di tali istituti;
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa solo su immobili posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• Onlus;
• Associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi. 

A) Condomini

Sono ammessi al Superbonus gli interventi, effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Poiché il testo di legge fa riferimento ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia. Si parla di condominio anche in presenza del c.d. “condominio minimo”, in cui non sorge l’obbligo di nomina dell’amministratore e l’istituzione del regolamento di condominio. Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti.

Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in applicazione del dettato normativo contenuto nell’articolo 119 del c.d. “Decreto Rilancio”, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti.

B) Persone fisiche

Tra i destinatari del Superbonus vi sono «le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni».

Con la locuzione «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», il Legislatore ha inteso precisare che la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari non riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” o a quelli strumentali per l’esercizio di impresa.

Ne consegue che, la detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi da quelli strumentali, dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività e dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

In ogni caso, i soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini, a prescindere dalla circostanza che gli immobili posseduti o detenuti dai predetti soggetti siano immobili strumentali alle attività di impresa o arti e professioni ovvero unità immobiliari che costituiscono l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

I contribuenti persone fisiche possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

AMBITO OGGETTIVO

Il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).

Gli interventi “trainanti” devono consistere in opere di:

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente dell'edificio. I materiali isolanti devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio del mare 11 ottobre 2017.
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari,
• riduzione del rischio sismico (Sismabonus).

Gli interventi sono ammessi al beneficio purché assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Gli interventi “trainati”, se eseguiti congiuntamente ad almeno uno di quelli trainanti, godono del Superbonus 110% purché consistano in opere di:

• efficientamento energetico (Ecobonus), nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento;
• installazione delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici;
• installazione di impianti solari fotovoltaici.

Con riferimento agli “interventi trainati” il requisito dell’attuazione congiunta dell’intervento con uno “trainante” è soddisfatto se le date delle spese sostenute per gli “interventi trainati” sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli “interventi trainanti”.

Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

In entrambi i casi, quindi interventi trainanti e trainati, gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Sono escluse dall’agevolazione le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio:

• se l’edificio condominiale è prevalentemente residenziale, il Superbonus spetta anche ai proprietari o detentori di unità immobiliari non residenziali, qualora abbiano sostenuto le spese per gli interventi sulle parti comuni;
• se l’edificio condominiale non è prevalentemente residenziale, il Superbonus spetta soltanto ai proprietari o detentori di unità immobiliari residenziali che hanno sostenuto le spese per gli interventi sulle parti comuni.

Nell’ipotesi di esecuzione di interventi edilizi astrattamente agevolabili sia con il Superbonus (come interventi trainanti), sia con le ordinarie detrazioni ad oggi in vigore, l’interessato può beneficiare, per le spese sostenute, di una sola delle citate agevolazioni, nel rispetto degli adempimenti previsti per il bonus scelto.

Diversamente, qualora vengano eseguiti interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili (ad esempio, cappotto termico ammesso al Superbonus e rifacimento dell’impianto idraulico, rientrante nell’ambito applicativo del Bonus Casa), sono ammessi entrambi i benefici fiscali, a condizione che siano tenute distinte le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specifici previsti per ciascuna detrazione.

La detrazione, inoltre, spetta anche per alcune spese “accessorie”, sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus. Si tratta, in particolare, delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse (perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione) o di costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi.

Sono detraibili nella misura del 110%, nei limiti previsti per ciascun intervento, anche le spese per il rilascio del visto di conformità, nonché delle attestazioni e asseverazioni.

REQUISITI DI ACCESSO

Ai fini dell’accesso al Superbonus, gli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti devono:

• rispettare i requisiti previsti dal Decreto del Mise del 6 agosto 2020;
• assicurare nel complesso il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio condominiale, unifamiliare o della singola unità immobiliare funzionalmente indipendente oppure il raggiungimento della classe energetica più alta se l’edificio si trova nella penultima classe energetica.

Il miglioramento della classe energetica deve essere dimostrato dall’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.), ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato in forma di dichiarazione asseverata.

MISURA, TERMINI E MODALITA’ DI UTILIZZO DELLA DETRAZIONE

La detrazione spetta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo e si applica alle spese sostenute, per “interventi trainanti” e “trainati”, tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi. Pertanto, per le persone fisiche il momento di imputazione delle spese segue il criterio di cassa, rilevando la data del pagamento, mentre per le imprese si applica il criterio di competenza (per gli interventi sulle parti comuni condominiali).

Il Superbonus spetta alle persone fisiche per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari, limitazione che non opera per le spese relative ad interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

La detrazione si applica sul valore totale della fattura, al lordo dell’IVA.

MODALITA’ DI UTILIZZO DELLA DETRAZIONE

Il Superbonus 110% può essere fruito mediante una delle seguenti modalità:

• utilizzo diretto in dichiarazione dei redditi;
• sconto in fattura;
• cessione del credito corrispondente alla detrazione di imposta.

Al fine di fruire di una delle due modalità alternative all’utilizzo diretto della detrazione è necessario esercitare un’opzione. L’opzione può essere effettuata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori che, con riferimento agli interventi ammessi al Superbonus, non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo. Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi ad almeno il 30 per cento dell’intervento medesimo.

Nel caso in cui più soggetti sostengano spese per interventi realizzati sul medesimo immobile, ciascuno potrà decidere la modalità di utilizzo che preferisce, indipendentemente dalle scelte degli altri. In particolare, per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

MODALITA’ DI ESERCIZIO DELL’OPZIONE

Le modalità di esercizio dell’opzione sono state definite dal Provvedimento n. 283847 dell’8 agosto 2020, con il quale è stato approvato il Modello di comunicazione, con le relative istruzioni.

In particolare, le modalità alternative dello sconto in fattura e della cessione del credito possono essere utilizzate esclusivamente con riferimento agli interventi di:

• recupero del patrimonio edilizio, di cui all’art. 16-bis, co. 1, lett. a) e b), del TUIR; si tratta, in particolare, degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari nonché dei precedenti interventi e di quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni degli edifici
• efficienza energetica, di cui all’art. 14 del DL n. 63/2013 (quali, ad esempio, gli interventi di sostituzione degli impianti di riscaldamento o delle finestre comprensive di infissi), nonché gli interventi di efficienza energetica che danno diritto al Superbonus;
• adozione di misure antisismiche (Sismabonus), di cui all’art. 16 del DL n. 63/2013;
• recupero o restauro della facciata degli edifici (c.d. “Bonus Facciate”);
• installazione di impianti fotovoltaici, di cui all’art. 16-bis, co. 1, lett. h), del TUIR;
• installazione di colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.

L’esercizio dell’opzione per la fruizione dell’agevolazione mediante sconto sul corrispettivo o cessione del credito è effettuato in via telematica, direttamente dal beneficiario utilizzando l’apposito modello, da inviare a decorrere dal 15 ottobre 2020 entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese agevolabili.

La comunicazione, da effettuare con l’apposito modello suddetto, relativa a:

• interventi eseguiti sulle unità immobiliari, è inviata dal beneficiario della detrazione, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Per gli interventi che danno diritto al Superbonus del 110% è inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità;
• interventi sulle parti comuni degli edifici, è inviata dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario. Per gli interventi che danno diritto al Superbonus del 110% è inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità, oppure dall’amministratore del condominio, direttamente o avvalendosi di un intermediario;
• agli interventi sulle parti comuni degli edifici, nel caso di condominio minimo, va inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato, anche tramite l’ausilio di un intermediario abilitato.

Nel modello dovranno essere indicati i dati del soggetto che trasmette la comunicazione (beneficiario, intermediario, amministratore di condominio, soggetto che appone il visto), l’opzione esercitata, la tipologia di intervento effettuato, l’ammontare della spesa sostenuta e del credito ceduto/contributo sotto forma di sconto, i dati identificativi dell’immobile oggetto dell’intervento e i dati dei beneficiari e dei cessionari/fornitori.

Nella sezione riservata a chi appone il visto di conformità, da compilare solo in caso di Superbonus, vanno indicati anche i dati identificativi delle asseverazioni previste per gli interventi ecobonus e sismabonus.

Per gli interventi che richiedono l’invio dell’asseverazione all’ENEA, la comunicazione può essere inviata a decorrere dal 5° giorno lavorativo successivo al rilascio da parte dell’ENEA della ricevuta di avvenuta trasmissione del documento. Una volta inviata la comunicazione, l’Agenzia delle Entrate rilascia entro 5 giorni una ricevuta di presa in carico oppure di scarto della richiesta, con le relative motivazioni. Tale ricevuta verrà messa a disposizione del soggetto richiedente nella propria area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa all’utilizzo diretto in compensazione, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della Comunicazione, i cessionari e i fornitori possono cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione.

ADEMPIMENTI NECESSARI AI FINI DEL SUPERBONUS

Il pagamento delle spese da parte delle persone fisiche per l’esecuzione degli interventi, salvo l’importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura o cessione del credito, deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale, in cui siano indicati:

• causale del versamento;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

In aggiunta, i contribuenti devono acquisire:

• ai fini dell’opzione, il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus. Il visto di conformità è rilasciato dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati;
• ai fini del Superbonus e dell’opzione, l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati e della congruità delle spese sostenute.

In particolare, per gli interventi di efficientamento energetico una copia dell’asseverazione è trasmessa in via telematica all’ENEA, mentre per gli interventi antisismici l’asseverazione è depositata presso lo sportello unico per l’edilizia competente per territorio.

DOCUMENTAZIONE DA CONSERVARE

Il contribuente deve conservare le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi e, limitatamente alle persone fisiche, la ricevuta del bonifico bancario, ovvero del bonifico postale, attraverso il quale è stato effettuato il pagamento. 

Se i lavori sono effettuati dal detentore dell’immobile, va altresì acquisita la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori. 

Nel caso in cui gli interventi sono effettuati su parti comuni degli edifici va, altresì, acquisita copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese. Tale documentazione può essere sostituita dalla certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio. È necessario, altresì, conservare una copia dell’asseverazione trasmessa all’ENEA per gli interventi di efficientamento energetico, nonché, per gli interventi antisismici, una copia dell’asseverazione depositata presso lo sportello unico competente.

CONTROLLI

I fornitori e i soggetti cessionari rispondono solo per l'eventuale utilizzo del credito d'imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d’imposta ricevuto. Pertanto, se soggetto acquisisce un credito d’imposta, ma durante i controlli dell’ENEA o dell’Agenzia delle entrate viene rilevato che il contribuente non aveva diritto alla detrazione, il cessionario che ha acquistato il credito in buona fede non perde il diritto ad utilizzare il credito d’imposta. Qualora sia accertata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta, l'Agenzia delle entrate provvede al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato degli interessi e delle sanzioni.

Il recupero dell'importo della detrazione non spettante è effettuato nei confronti del soggetto beneficiario fermo restando, in presenza di concorso nella violazione, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari.