Con Circolare ministeriale n. 8 del 19 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sulle recenti modifiche alle detrazioni edilizie, introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (si veda ns. Suggerimento n. 15/4 del 9 gennaio 2025 e Suggerimento n. 313/51 dell’11 giugno 2025).

Come è noto, le nuove disposizioni hanno rimodulato i termini di fruizione e le aliquote di detrazione, prevedendo regimi più vantaggiosi per gli interventi effettuati su unità immobiliari adibite ad abitazione principale.

Aliquota maggiorata per i titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale

L’aliquota di detrazione prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, per l’Ecobonus e il Sismabonus è elevata al 50% per le spese sostenute nell’anno 2025 e al 36% per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027, a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Al riguardo, si evidenzia che, per il riconoscimento della maggiorazione, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

Inoltre, qualora l’immobile non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale al termine dei lavori.

Invece, il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36 per cento per le spese sostenute nel 2025 e del 30 per cento per le spese sostenute nel 2026 e nel 2027.

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale si ritiene che, ai fini dell’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata, rientra in tale nozione anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR).

Nella particolare ipotesi in cui sia possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, per l’applicabilità della detrazione maggiorata al 50% (o al 36%) per le spese sostenute nel 2026 – 2027), occorre considerare esclusivamente l’immobile adibito a dimora abituale del suo titolare, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale del familiare.

La maggiorazione spetta, altresì, nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.

Sisma bonus acquisti e acquisto di abitazioni ristrutturate

Con riferimento al Sisma bonus acquisti, per fruire dell’aliquota maggiorata al 50% è chiarito che la costruzione oggetto di compravendita deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Le medesime considerazioni valgono anche per l’acquisto di unità abitative inserite in fabbricati oggetto di interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati e ceduti dall’impresa ristrutturatrice.

Si precisa, altresì, che ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il suddetto termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Interventi su parti comuni condominiali

Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, compresi i condomini minimi e gli interi edifici con unico proprietario, l’aliquota più elevata del 50%, per le spese sostenute nel 2025, si applica alla quota di spese imputata al singolo condomino, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Tali circostanze devono essere verificate, come detto per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata anche se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale.

Invece, per le spese riferibili pro-quota agli altri condòmini, non proprietari/titolari di diritti reali di godimento, oppure proprietari o aventi altri diritti reali sulle c.d. “seconde case”, le detrazioni spettano con le nuove aliquote ridotte (36% per il 2025 e 30% per il 2026-2027) per le unità immobiliari diverse dall’abitazione principale.

Superbonus

La Legge di Bilancio 2025 ha modificato la disciplina del Superbonus prevedendo che la detrazione del 65% delle spese sostenute nel 2025, a favore dei condomini, delle persone fisiche che realizzano interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, anche se posseduti da un unico proprietario, e delle Onlus, delle Organizzazioni di volontariato e delle Associazioni di promozione sociale, spetta per i soli interventi per i quali dalla data del 15 ottobre 2024 risulti:

• presentata la Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
• adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la Cila, se gli interventi sono effettuati dai condomini;
• presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

È riconosciuta la facoltà di ripartire in dieci quote annuali di pari importo, la detrazione per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023, da esercitarsi, su opzione del contribuente, tramite la presentazione di una dichiarazione dei redditi integrativa in deroga, da presentare entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione relativa al periodo di imposta 2024 (ossia 31 ottobre 2025).

Nel caso in cui dalla dichiarazione integrativa emerga un maggior debito di imposta, la maggiore imposta dovuta è versata dal contribuente, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il termine per il versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute in relazione al periodo di imposta 2024.

Si ricorda, inoltre che, con riferimento alle spese sostenute a decorrere dall’anno 2024, per gli interventi agevolati con il Superbonus la detrazione è da ripartire in dieci quote annuali di pari importo.

Impianti con caldaie a combustibili fossili

E’ confermata, dal 2025, l’esclusione dal Bonus ristrutturazioni e dall’Ecobonus delle spese sostenute nel triennio 2025 – 2027, relative agli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Viene inoltre chiarito che tale tipologia di interventi è esclusa anche dal Superbonus, con la precisazione, tuttavia, che gli stessi rilevano comunque ai fini del miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, requisito richiesto dal beneficio fiscale.

Continuano invece ad essere agevolati, sia ai fini del Bonus ristrutturazioni che dell’Ecobonus le spese relative a microgeneratori, generatori a biomassa, pompe di calore a gas e sistemi ibridi.