Come è noto, il D.L. n. 11/2023, c.d. “Decreto Cessioni”, ha previsto, a decorrere dal 17 febbraio 2023, introducendo un divieto all’esercizio dell’opzione per la cessione del credito/sconto in fattura, salvo i casi in cui prima del 17 febbraio 2023 fosse stata adottata una delibera assembleare da parte dei condomini e presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (vedi ns. Suggerimento n. 228/38 del 14 aprile 2023).

Successivamente, il D.L. 39/2024, c.d. “Decreto Taglia Prezzi”, ha ulteriormente ridotto le deroghe previste dal Decreto Cessini subordinando la possibilità di continuare ad esercitare le opzioni sopra citate all’ulteriore condizione che, alla data del 30 marzo 2024, siano state sostenute delle spese, documentate da fatture, per lavori già effettuati (vedi ns. Suggerimento n. 275/35 del 27 maggio 2024). Tale modifica ha l’obiettivo di garantire che solo coloro i quali hanno effettivamente sostenuto spese documentate per lavori già effettuati possano continuare ad esercitare le opzioni di sconto in fattura/cessione del credito.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, con Risposta n. 26/E del 12 febbraio 2025, è intervenuta a fornire alcuni chiarimenti sul concetto “spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati”.

In particolare, è stato precisato che, in caso di interventi agevolati con il Superbonus, per continuare ad optare, nel 2024 e nel 2025, per la cessione del credito e per lo sconto in fattura, le spese per lavori già effettuati non devono essere necessariamente sostenute dal beneficiario della detrazione, ma possono essere state pagate, entro il 30 marzo 2024, anche dal General Contractor, o dall’impresa appaltatrice, a favore di subappaltatori ai quali è stata affidata l’esecuzione, anche solo parziale, dei lavori agevolati.

Pertanto, le opzioni possono essere esercitate anche dal beneficiario che, al 30 marzo 2024, non abbia pagato spese e ricevuto fatture per l’esecuzione dei lavori, purché tali spese siano state sostenute dall’impresa appaltatrice (o dal General Contractor nel caso in cui si sia avvalso di tale figura), che si sia affidata a subappaltatori per la realizzazione dell’intervento agevolato.

È inoltre precisato che la locuzione “lavori già effettuati” si riferisce esclusivamente ad interventi edilizi, con esclusione dei costi sostenuti, ad esempio, per prestazioni professionali, oneri di urbanizzazione, canone per l’occupazione di suolo pubblico, ottenimento di autorizzazioni amministrative, servizi tecnici propedeutici, attività preparatorie del cantiere (acquisto materiali, installazione dei ponteggi, ecc).

Per le spese relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici, rileva il pagamento dei lavori da parte del condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino.

In caso di sconto in fattura “integrale” occorre fare riferimento alla data di emissione della fattura. Diversamente, nel caso di sconto “parziale” (con pagamento dell’importo residuo), occorre fare riferimento alla data del pagamento dell’importo della fattura eccedente lo sconto, a nulla rilevando la data di emissione della fattura da parte del fornitore. A tale proposito, l’Amministrazione finanziaria precisa che, nell’ipotesi di pagamento tramite bonifico, la spesa si considera sostenuta nel momento in cui viene dato l’ordine di pagamento alla banca, senza che invece rilevi il momento di effettivo addebito sul conto corrente del committente.

E’ altresì chiarito che:

• la condizione relativa a “lavori già effettuati” si ritiene soddisfatta con l’esecuzione parziale di lavori a prescindere dal raggiungimento, al 30 marzo 2024, di un determinato stato di avanzamento lavori;
• nell’ipotesi in cui più interventi, anche se autonomi, siano compresi nello stesso provvedimento abilitativo, o in caso di “edilizia libera” nell’accordo vincolante, la condizione di esecuzione dei lavori si intende realizzata anche se, al 30 marzo 2024, le spese pagate, documentate da fattura, si riferiscano ad uno solo degli interventi indicati nel medesimo titolo. Pertanto, le opzioni restano ammesse anche per le spese sostenute dopo il 30 marzo 2024 relativamente agli ulteriori lavori agevolati.

Per completezza, si ricorda infine che, con la recente Risposta n. 15/E/2025 (vedi ns. Suggerimento n. 82/13 del 10 febbraio 2025), è stato affrontato il caso della presentazione di varianti al titolo originario presentate dopo l’ulteriore blocco all’esercizio delle opzioni previsto dal DL 39/2024-legge 67/2024, con effetto dal 30 marzo 2024. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso che, anche in questo caso, vale la norma di interpretazione autentica, in base alla quale, per fruire del Superbonus, anche nelle modalità alternative dello sconto in fattura e della cessione del credito, occorre fare riferimento al momento di presentazione del titolo originario, mentre non rilevano le varianti presentate successivamente, in quanto si considerano comunque “agganciate” al provvedimento abilitativo principale. Di conseguenza, in presenza di una CILAS o altro titolo abilitativo presentato entro i termini previsti dalla norma, eventuali varianti sia soggettive (ad es. cambio dell’impresa esecutrice) che oggettive (esecuzione di interventi ulteriori) successive a tale data consentono la cessione del credito e lo sconto in fattura, nel rispetto di tutte le altre condizioni stabilite dalle norme.