Con circolare ministeriale n. 13/E del 13 giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alla tassazione della plusvalenza derivante dalle cessioni, a titolo oneroso, di immobili oggetto di interventi agevolabili con il Superbonus, effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Come è noto, la Legge 30 dicembre 2023 n. 213 (c.d. “Legge di Bilancio 2024”), ha introdotto una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile (si veda ns. suggerimento n. 28/6 del 12 gennaio 2024) che si configura nell’ipotesi di cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus (non con bonus edilizi ordinari minori) che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

 Per espressa previsione normativa la misura non si applica alla cessione di immobili acquisiti per successione e di quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto/costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Non assume rilevanza la tipologia di interventi effettuati sull’immobile oggetto di cessione: pertanto, potrebbero essere stati eseguiti interventi “trainati” ma anche lavori “trainanti” sulle parti comuni dell’edificio all’interno del quale insiste la singola unità immobiliare oggetto di cessione. Irrilevante è anche l’intensità di agevolazione spettante al contribuente con il Superbonus (110%, 90%, 70% o 65%) e la modalità di fruizione della detrazione (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura). Non è nemmeno determinante il soggetto che ha effettuato gli interventi edilizi sull’immobile (quindi le opere potrebbero essere state eseguite dal proprietario “cedente” oppure dagli “altri aventi diritto” alla detrazione come ad esempio il conduttore, il comodatario, il familiare convivente ecc.).

Con riferimento al requisito temporale, la circolare ministeriale individua come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus: data che, concretamente, è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti. Sempre in relazione al perimetro applicativo è chiarito che la nuova tassazione riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso, perché effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile. Pertanto, saranno imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto o di costruzione del bene. Diversamente, nell’ipotesi in cui tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell’immobile decorrano più di dieci anni, la plusvalenza non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.

Quanto alle modalità di calcolo della plusvalenza tassabile, l’Agenzia delle Entrate richiama il concetto generale secondo il quale la plusvalenza è pari alla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il prezzo d’acquisto o costo di costruzione del bene ceduto aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

In particolare, ai fini della determinazione del “costo inerente al bene” sono previsti criteri di calcolo diversi a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più o meno di cinque anni.

Nel caso in cui non siano trascorsi più di cinque anni le spese relative agli interventi ammessi in Superbonus non possono essere riconosciute ad incremento del costo di acquisto/costruzione dell’immobile se  l’esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato congiuntamente la fruizione del Superbonus nella misura del 110% ed il contribuente abbia optato per la cessione del credito/sconto in fattura. Ne consegue che la fruizione dell’incentivo nella misura massima del 110% in dichiarazione non determina, nel calcolo della plusvalenza, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati.

Nel caso di fruizione dell’agevolazione in parte nella misura del 110% ed in parte in misura inferiore, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarda solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%.

Qualora invece il contribuente abbia in parte fruito del Superbonus in dichiarazione dei redditi e in parte optando per la cessione del credito/sconto in fattura, non concorreranno alla determinazione del costo di acquisto/costruzione del bene solo le spese per le quali è stata esercitata una di tali opzioni.

Pertanto, in caso di Superbonus al 110% utilizzato interamente in detrazione in dichiarazione dei redditi o Superbonus con percentuali inferiori utilizzato in detrazione o mediante sconto in fattura/cessione del credito, i costi relativi agli interventi agevolati sono considerati interamente ai fini del calcolo della plusvalenza da cessione.

Nell'ipotesi in cui tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più di cinque anni, è previsto un diverso criterio di calcolo della plusvalenza immobiliare. In tale ipotesi qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura/cessione del credito, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Resta ferma la possibilità di applicare, alla plusvalenza calcolata secondo di criteri sopra indicati, l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito nella misura del 26%.