In attuazione della legge regionale sui servizi abitativi, la Regione Lombardia ha approvato la delibera di Giunta Regionale 29 dicembre 2016, n. 6072 recante le “Modalità attuative dell’alienazione e valorizzazione del patrimonio destinato a servizi abitativi pubblici ai sensi dell’art. 28 comma 1 della legge regionale 8 luglio 2016, n. 16 - Disciplina regionale dei servizi abitativi” (di cui al ns. suggerimento urbanistica ed edilizia n. 329/47 del 15 luglio 2016).

La delibera fornisce indicazioni operative ai Comuni e alle Aler per le attività di alienazione e valorizzazione del patrimonio residenziale di loro proprietà.

Alienazione e valorizzazione

L’alienazione comprende la vendita di parte del patrimonio residenziale pubblico, incluse le pertinenze degli alloggi (box, posti auto e quote di superfici Comuni) e il conferimento con passaggio di proprietà ai fondi immobiliari, qualora non sia prevista la riacquisizione in possesso dell’unità da parte dell’ente proprietario.

La legge regionale 16/2016 ammette l’alienazione di alloggi per un massimo del 5% del patrimonio di proprietà dell’ente alla data del 27 luglio 2016.

La valorizzazione prevede la trasformazione di parte delle unità immobiliari di proprietà dell’ente da beni destinati a servizi abitativi pubblici a beni destinati a generare un reddito.

Le modalità alternative di valorizzazione comprendono le forme di utilizzo del patrimonio immobiliare aventi le seguenti caratteristiche:

1. a) determinazione di un effettivo beneficio economico per l’ente proprietario, che è generato dalla sottrazione, anche se temporanea, del bene alla sua natura di servizio di interesse economico generale per divenire fonte di massimizzazione di rendita

1. b) ottenimento della massimizzazione della rendita:

•  durante il processo di valorizzazione con l’aumento dei canoni di locazione effettivamente incassati dall’ente proprietario al netto dei costi di gestione;
•  al termine del processo di valorizzazione con l’aumento di valore attribuito al bene patrimoniale;
•  mediante entrambi gli strumenti.

Le forme di utilizzo previste sono:

-      locazione a canone agevolato: individua le locazioni per cui sia corrisposto un canone più elevato rispetto a quello applicato per i servizi abitativi pubblici, di ammontare non inferiore al 40% del canone di mercato risultante nel contesto di riferimento;

-      locazione nello stato di fatto: si riferisce ad alloggi utilizzabili solo a seguito di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, da effettuarsi a cura del soggetto locatario e i cui costi sono scontati dal canone di locazione;

-      locazione a usi non residenziali: riguarda l’utilizzo alternativo alla residenza, compatibile con l’eventuale presenza residua di alloggi.

Tali forme di utilizzo, che non prevedono la cessione definitiva del bene immobiliare, devono avere durata massima di 15 anni.

Programma di alienazione e valorizzazione del patrimonio

Gli enti proprietari possono procedere all’alienazione e valorizzazione di unità abitative per esigenze di razionalizzazione, economicità e diversificazione della gestione del patrimonio immobiliare, nella misura massima del 15% delle unità abitative, di cui sono proprietari al 27 luglio 2016, predisponendo un programma di alienazione e valorizzazione del patrimonio destinato a servizi abitativi pubblici.

Il Programma di alienazione e valorizzazione del patrimonio destinato a servizi abitativi pubblici si compone di:

•  relazione illustrativa;
•  piano delle alienazioni;
•  valorizzazione e piano di reimpiego.

Relazione illustrativa

La relazione illustrativa deve contenere:

•  lo stato del patrimonio residenziale pubblico;
•  la valutazione del fabbisogno abitativo;
•  le motivazioni della scelta di valorizzare parte del patrimonio immobiliare e i risultati attesi;
•  le ricadute economiche e altri contributi regionali concessi per le medesime finalità.

Piano delle alienazioni

Il Piano delle alienazioni e valorizzazioni deve contenere l’individuazione degli alloggi da alienare.

Il provvedimento fornisce le indicazioni per determinare il prezzo di vendita, che deve essere fissato dall’ente proprietario tenendo conto dello stato di conservazione e delle possibilità trasformative dell’immobile in relazione al valore di mercato.

La responsabilità della determinazione del prezzo è in capo all’ente proprietario che individua un professionista interno o esterno alla propria organizzazione per la stesura della stima.

La scelta della tecnica di stima e delle fonti a cui riferirsi per il confronto del valore a metro quadro di vendita e locazione è libera e di piena responsabilità dell’ente proprietario, fermo restando il riferimento alla banca dati OMI, come valore di partenza.

La banca dati utilizzata deve essere riferita all’ultimo aggiornamento disponibile precedente alla data di predisposizione della stima. Possono essere utilizzate le rilevazioni dei prezzi degli immobili a cura della Camera di Commercio di Milano.

Valorizzazione e piano di reimpiego

Il Piano di reimpiego deve contenere l’individuazione puntuale e precisa degli interventi che si ipotizza di effettuare attraverso l’utilizzo dei proventi derivanti dai processi di valorizzazione.

In fase di presentazione del Programma, all’individuazione degli alloggi da alienare e valorizzare deve corrispondere un Piano di reimpiego dei proventi.

Disciplina transitoria

I programmi approvati ai sensi della l.r. 27/2009 cessano di avere efficacia; restano validi i soli programmi approvati dal 27 luglio 2011 al 26 luglio 2016.

I programmi approvati, connessi all’attuazione dei Piani di risanamento per ripristinare l’equilibrio economico-finanziario degli enti, restano validi sino alla scadenza stabilita nei Piani di risanamento.