La Corte di Cassazione si è recentemente espressa riguardo alla validità negoziale delle planimetrie in un contratto di acquisto di un immobile, con due sentenze della Sezione II civile, del 20 dicembre 2016, n. 26366 e del 21 dicembre 2016, n. 26609.

La sentenza della Corte di Cassazione 20 dicembre 2016, n. 26366 tratta della volontà negoziale, desumibile dalle planimetrie catastali, nel caso in cui siano state allegate o citate nell’atto negoziale. Il caso trattato fa riferimento a un atto di frazionamento richiamato nell’atto negoziale.

Sulla base di quanto affermato dalla Corte di Cassazione, i frazionamenti hanno “valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale a cui sono allegati”. A tal fine è necessario che, oltre ad essere sottoscritti dalle parti, siano anche esplicitamente richiamati nel contratto. È affermabile, quindi, che dalle planimetrie si possa risalire alla volontà delle parti, purché siano allegate o, in alcune ipotesi, richiamate dal contratto.

Nella sentenza della Corte di Cassazione 21 dicembre 2016, n. 26609, si ribadisce con chiarezza il valore da attribuirsi alle planimetrie allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili, che fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio. In caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile nel contratto di compravendita e le planimetrie, spetta al giudice il compito di risolvere la questione della maggiore o minore corrispondenza tra la rappresentazione nelle planimetrie e l’intento negoziale espresso nel contratto.

Il caso trattato dalla Cassazione si riferisce all’acquisto da parte del Comune di un intero fabbricato, con due appartamenti di proprietà di privati. Al piano terra, alcuni locali sono stati destinati dal Comune agli sfrattati. A seguito di tale modifica, è stato presentato dai condomini un ricorso al Tribunale di La Spezia, con la richiesta del ripristino dello stato dei luoghi, da ritenersi di natura condominiale. Da una parte, è stata sostenuta la condominialità in base al tenore letterale e descrittivo indicato nel titolo di acquisto, in cui è stata palesata la presenza di un portico (senza precisare se esclusivo o condominiale) e, dall’altra parte, si è eccepito che nei rispettivi atti di provenienza è stata citata la presenza del portico, rimandando espressamente alla planimetria allegata.

La domanda, respinta dal giudice di primo grado, è stata successivamente accolta dalla Corte di Appello di Genova con la sentenza del 9 marzo 2012, n. 280, in cui si è sostenuto che la condominialità del porticato risulta dall’atto di vendita che fa riferimento alla planimetria allegata, sottoscritta dai contraenti e dal notaio.

Sull’argomento si è quindi espressa la Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso presentato dal Comune, facendo riferimento a una precedente decisione, in quanto “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili sono parte integrante della dichiarazione di volontà delle parti (sulla base di una precedente sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II civile 5 maggio 2003, n. 6764) quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio”.