La Corte di Cassazione, Sezione II, con la sentenza del 26 giugno 2017, n. 15846, ha affrontato il tema della responsabilità decennale in capo al costruttore per danni o gravi difetti, prevista e disciplinata dall’articolo 1669 del codice civile - rovina e difetti di cose immobili.

Sulla base di quanto affermato dalla Corte di Cassazione, si tratta di difetti che, pur non compromettendo la stabilità dell’edificio, possono essere comunque qualificati “gravi”.

L’articolo 1669 del codice civile stabilisce che:

“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

La nozione di gravi difetti, com’è noto, è stata oggetto di svariate interpretazioni da parte della giurisprudenza che, nel tempo, ne hanno vistosamente ampliato la portata, ricomprendendovi “qualsiasi alterazione che incida sulla funzionalità globale dell'immobile o che ne riduca in modo considerevole il godimento, pregiudicandone il normale utilizzo, in relazione alla sua destinazione economica e pratica” (a tal proposito, si segnalano le sentenze: Cassazione, Sezioni Unite, 27 marzo 2017, n. 7756; Cassazione, Sezione II, 9 settembre 2013, n. 20644; Cassazione, Sezione II, 3 gennaio 2013, n. 84; Cassazione, Sezione II, 4 ottobre 2011, n. 20307; Cassazione, Sezione II, 15 settembre 2009, n. 19868).

La Corte di Cassazione afferma che ai gravi difetti devono corrispondere “danni di entità tale da compromettere la normale utilizzazione dell’immobile, anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera”, riferiti a una sola unità immobiliare, che si verifica quando le opere sono state realizzate con materiali inidonei e senza attenersi alle regole dell’arte, generando difetti eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (a tal proposito, si segnalano le sentenze: Cassazione, Sezione II, 28 aprile 2004, n. 8140; Cassazione, Sezione II, 1 agosto 2003, n. 11740; Cassazione, Sezione II, 19 gennaio 1999, n. 456; Cassazione, Sezione II, 8 maggio 1981, n. 3002).

Nel caso trattato, la Corte ha ravvisato la responsabilità per gravi difetti in ragione dell’accertata presenza di crepe, lesioni, scheggiature, scalfiture, avvallamenti, riscontrati sulle piastrelle della pavimentazione di numerosi vani dell'appartamento posti su entrambi i piani dello stesso, nonché sul rivestimento della scala interna, e ha attribuito la causa di tali difetti alla tecnica costruttiva adoperata e alla qualità delle piastrelle impiegate, e ha accertato le tensioni insorte nei sottostrati.

Sulla base di tali considerazioni, la Corte di Cassazione ha desunto che il pieno godimento dell’unità immobiliare fosse compromesso più che dalla quantità delle piastrelle difettate, dalla difformità nella realizzazione della pavimentazione diffusa in vari ambienti della casa.