Il Consiglio di Stato, Sezione VI, con la sentenza del 27 settembre 2016, n. 3997, ha ritenuto illegittimo l’annullamento del permesso di costruire per mancata stipula di convenzione e approvazione di un piano attuativo, individuando alcune situazioni in presenza delle quali il permesso di costruire può essere legittimamente rilasciato anche in assenza del piano attuativo richiesto dallo strumento urbanistico sovraordinato.

Ciò si verifica, in particolare, quando l'area del richiedente sia l'unica a non essere stata ancora edificata, pur trovandosi in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche integralmente dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

In tale fattispecie rientra il caso in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo richiesto dallo strumento urbanistico generale, ovvero siano presenti le opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari alle dotazioni urbanistiche minime prescritte e quindi in misura tale da rendere superflui gli strumenti attuativi.

Il Consiglio di Stato ha affermato l’illegittimità dell’annullamento in autotutela di un permesso di costruire già rilasciato, giustificato dall’assenza di una convenzione e di un piano particolareggiato di esecuzione di iniziativa comunale, previsti dalle Norme Tecniche di Attuazione.

Il caso trattato riguarda un intervento di nuova edificazione con destinazione uffici, realizzato in conformità con la destinazione urbanistica della zona e assentito con regolare permesso di costruire.

A lavori ultimati, con unità immobiliari parzialmente vendute e decorsi oltre sette anni dal rilascio del titolo abilitativo, il Comune dispone l’annullamento del permesso di costruire in regime di autotutela, su cui si è espresso il Tar Campania, sede di Napoli, Sezione VIII, che, con la sentenza 21 gennaio 2015, n. 374, ha respinto il ricorso presentato dalla società costruttrice contro l’annullamento del titolo edilizio. A sostegno dell’annullamento del titolo edilizio, il Comune rilevava l’obbligo di ricorso a pianificazione attuativa e relativo convenzionamento per le costruzioni realizzate nella zona considerata.

Sulla base di ciò, pur considerando il tempo trascorso dal rilascio del permesso di costruire, è stata ritenuta necessaria l’azione di annullamento del provvedimento per perseguire l’assetto urbanistico della zona nell’interesse dell’intera collettività.

Il Consiglio di Stato ha richiamato quanto affermato dalla società costruttrice, che aveva sostenuto che i fabbricati assentiti erano stati realizzati entro un comparto territoriale caratterizzato da un livello sufficiente di urbanizzazione primaria e secondaria.

Pertanto, prima di dichiarare la necessità dello strumento attuativo, il Comune avrebbe dovuto verificare lo stato di urbanizzazione effettivo della zona oggetto dell’intervento, valutando l’impatto del nuovo insediamento in relazione agli insediamenti già presenti nell’area.

Il Comune, invece, non ha specificato in che misura le opere di urbanizzazione esistenti in zona potessero ritenersi carenti.

Con la sentenza n. 3997/2016 del Consiglio di Stato è stato altresì rimarcato che compete unicamente al Comune l'apprezzamento della congruità del grado di urbanizzazione dell'area (come sostenuto anche dal Consiglio di Stato, Sezione IV, n. 3699/2010).

Prima di considerare indispensabile la previa adozione di un piano attuativo è da verificare, in modo puntuale e approfondito da parte dell’Amministrazione e con riferimento alla data di adozione del provvedimento di annullamento, lo stato effettivo di urbanizzazione dell’intera zona.

Sulla base di tali considerazioni, il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento di annullamento del permesso di costruire, in quanto carente di sostegno motivazionale e adottato trascorsi oltre sette anni dal rilascio del permesso di costruire.