La Corte di Cassazione Civile, Sezioni Unite, con la sentenza del 19 maggio 2016 n. 10318, si è pronunciata in merito al contrasto registratosi nella giurisprudenza sull’applicabilità del principio di prevenzione nell'ipotesi di un Regolamento Edilizio locale che preveda solo una distanza tra fabbricati maggiore di quella codicistica, senza imporre il rispetto di una distanza minima delle costruzioni dal confine.

La rilevanza del caso consiste nel fatto che colui che costruisce per primo, potendo decidere se costruire sul confine, condiziona la possibilità di costruire del confinante, il quale, a seconda della scelta operata, si troverà costretto a decidere se costruire in aderenza (articolo 877 del Codice civile), chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (articolo 874 del Codice Civile) oppure costruire arretrando il suo edificio in misura pari all’intero «distacco legale».

La decisione della Corte afferma che colui che costruisce per primo ha la possibilità di avvalersi del principio di prevenzione.

Tale principio consiste nella facoltà di decidere se costruire sul confine o a distanza dal confine stesso. Ciò è ammesso, anche se i regolamenti locali prevedano solo una distanza tra costruzioni maggiore da quella stabilita dal Codice Civile, senza però stabilire espressamente anche una distanza minima dal confine.

Il caso esaminato dalle Sezioni Unite riguarda una domanda proposta da un proprietario per l’arretramento del fabbricato del confinante, in quanto edificato senza rispettare i limiti di distanza tra gli edifici fissati dalla legge 765/1967. Riguardo a tale caso, si è espresso inizialmente il Tribunale di Nola (NA), che, con la sentenza 29 ottobre 1998, ha stabilito l’applicazione della distanza prevista dal Regolamento Edilizio (pari a 8 m, sulla base di quanto stabilito dal Regolamento Edilizio del Comune di Ottaviano (NA), in cui è localizzato l’intervento).

La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza 23 gennaio 2009, ha ritenuto che doveva essere arretrato l’edificio del proprietario che aveva avviato la causa, in quanto, come risultante dall’istruttoria del procedimento, era stato costruito “per secondo”.

Con l’ordinanza 12 marzo 2015, la Seconda Sezione Civile della Cassazione ha ravvisato un contrasto interno alla stessa Sezione circa l'applicabilità del principio di prevenzione nell’ipotesi in cui i regolamenti locali prevedano solo una distanza tra costruzioni maggiore di quella stabilita dal codice civile, senza indicare espressamente anche una distanza delle costruzioni dal confine, per cui si è assegnato alle Sezioni Unite la soluzione del segnalato contrasto.

Le Sezioni Unite hanno chiarito come non vi sia alcuna incompatibilità del principio di prevenzione con la disciplina delle distanze di cui alla legge 765/67.

La Suprema Corte ha rammentato il principio di diritto enunciato dalla Cassazione nella sentenza 7 giugno 2006 n. 13338, secondo cui le limitazioni previste dall'art. 41 quinquies della legge 1150/1942, introdotto dalla legge 765/1967, riguardanti la distanza tra edifici vicini nei Comuni sprovvisti di piano regolatore o di programma di fabbricazione, si estendono anche ai Comuni dotati di Regolamento Edilizio, se questo è privo di norme disciplinanti i distacchi tra costruzioni. Qualora il Regolamento Edilizio contenga tali norme e sia stato approvato anteriormente all'entrata in vigore della legge 765/1967, prevalgono le norme locali.

Nel sistema delineato dal Codice Civile, il principio della prevenzione comporta che il confinante che costruisce per primo dispone della facoltà di edificare nel rispetto di una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice, sul confine o a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

Colui che costruisce successivamente, nel primo caso, deve costruire a una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista (nel rispetto del distacco legale dalla preesistente costruzione); nel secondo caso, può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine o costruire in aderenza allo stesso e, se non intende costruire sul confine, è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all'intero distacco legale; nel terzo caso, una volta interpellato il proprietario confinante per sapere se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione, può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, con la possibilità alternativa di costruire in aderenza o nel rispetto del distacco legale dalla costruzione del confinante.

Argomenta la Cassazione che “se le norme regolamentari, così come in concreto strutturate, postulano solo l'esigenza del rispetto di una distanza minima tra fabbricati, non vi è alcun valido motivo per negare a colui che costruisca per primo la possibilità di avvalersi delle facoltà connesse al principio di prevenzione in base alla disciplina codicistica”.

Le norme regolamentari che fissano distanze tra le costruzioni in misura diversa da quanto disposto dal codice civile hanno una portata integrativa di tali disposizioni, che non si esaurisce nella sola deroga alle distanze minime, ma si estende all'intero impianto di regole previste dal codice, compreso il meccanismo della prevenzione, che i regolamenti locali possono escludere, prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza.

Ne consegue che un Regolamento Edilizio che si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal Codice Civile, senza imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, non incide sul principio della prevenzione, come disciplinato dal Codice Civile e non preclude, quindi, a colui che esercita per primo il diritto ad edificare la possibilità di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, né al confinante la corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza.