E’ stato recentemente approvato il Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222, recante la “individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), silenzio assenso, comunicazione e definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti” (il cosiddetto “Decreto Scia 2”), in attuazione della delega della legge 7 agosto 2015, n. 124 (la cosiddetta “legge Madia”, legge di Riforma della Pubblica Amministrazione) e a completamento della disciplina generale sulla Segnalazione Certificata di Inizio Attività introdotta con il precedente Decreto Legislativo 30 giugno 2016, n. 126 (di cui al nostro suggerimento Urbanistica ed Edilizia n. 427/62 del 29 settembre 2016).

Il Decreto 222/2016, pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 52 alla Gazzetta Ufficiale n. 277 del 26 novembre 2016 e vigente dallo scorso 11 dicembre 2016, apporta alcune significative semplificazioni al regime autorizzatorio degli interventi edilizi e alla modalità per attestare l’agibilità e prevede l’adozione di un glossario unico che indichi per ciascun intervento edilizio il titolo abilitativo necessario e il regime amministrativo.

Le Regioni e gli enti locali, nel disciplinare i regimi amministrativi di competenza, devono adeguare le disposizioni del decreto entro il 30 giugno 2017, prevedendo anche ulteriori semplificazioni, fermo restando i livelli di semplificazione assicurati dal decreto.

Illustriamo di seguito le principali novità del Decreto, riservandoci di rendervi noti i successivi provvedimenti di attuazione a livello regionale e comunale dei contenuti del Decreto.

Inoltre, alleghiamo un quadro sinottico relativo al regime autorizzatorio e sanzionatorio degli interventi edilizi che contiene l’evidenziazione della nuova regolamentazione degli interventi in raffronto con la precedente, nonché il relativo regime sanzionatorio.

Riteniamo che tale quadro sinottico possa costituire un utile strumento per gli operatori per individuare il titolo edilizio richiesto per ogni singolo intervento, sulla base delle specifiche caratteristiche dello stesso.

Classificazione degli interventi edilizi e disciplina autorizzatoria

La classificazione degli interventi edilizi è stata negli ultimi anni oggetto di molteplici modifiche normative ad opera delle leggi 22 maggio 2010 n. 73; 30 luglio 2010, n. 122; 12 luglio 2011, n. 106; 9 agosto 2013, n. 98; 11 novembre 2014, n. 164.

Dalla disciplina autorizzatoria delle opere basata solo sul permesso di costruire e sulla denuncia di inizio attività, si è passati a una maggior liberalizzazione degli interventi edilizi e una responsabilizzazione dei professionisti incaricati, con l’introduzione di nuovi istituti giuridici quali la comunicazione di inizio attività libera, la comunicazione di inizio attività asseverata e la segnalazione certificata di inizio attività.

Il Decreto Legislativo 222/2016 modifica significativamente il DPR 380/2001 (Testo Unico per l’Edilizia), ridefinendo la disciplina autorizzatoria degli interventi edilizi e prevedendo, nel contempo, un ampliamento della categoria degli interventi edilizi liberalizzati.

Attività edilizia libera e Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata

E’ stata eliminata la comunicazione di inizio lavori per l’attività libera (CIL) e gli interventi edilizi che, in base alla disciplina previgente, erano soggetti a CIL (opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee, opere di pavimentazione e di finitura esterne, pannelli solari fotovoltaici all’esterno del centro storico, aree ludiche senza fine di lucro) attualmente costituiscono opere di edilizia libera realizzabili senza preventiva comunicazione di inizio attività.

Nell’ambito delle attività di edilizia libera sono, inoltre, ricompresi gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, anche se comportanti la realizzazione di rampe e non comportanti la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma.

Nella disciplina previgente, invece, le opere di rimozione delle barriere architettoniche, per essere considerate di attività di edilizia libera, non dovevano comportare, oltre alla realizzazione di ascensori o di manufatti che alterano la sagoma, anche la realizzazione di rampe.

Con riferimento alle opere dirette a soddisfare le esigenze contingenti e temporanee, il cui utilizzo non deve superare i 90 giorni, è previsto l’invio di una comunicazione di avvio lavori al Comune. Sono state introdotte alcune precisazioni riguardo all’inoltro della CILA all’Agenzia delle Entrate che, come nella disciplina previgente, è effettuato dall’Amministrazione Comunale, ma deve essere accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale.

Rimane invariata la disciplina sanzionatoria di 1000 € prevista per la mancata presentazione della CILA, con la previsione della riduzione a due terzi, nel caso in cui la stessa sia stata effettuata spontaneamente dopo l’inizio dell’attività.

Per ciò che concerne i controlli, la cui modalità era già da definirsi a cura delle Regioni, è prevista la effettuazione a campione e con sopralluoghi in loco.

Il Decreto n. 222/2016 apporta alcune modifiche al DPR n. 380/2001 volte a sostituire la cosiddetta “SuperDia”, ovvero la DIA alternativa al permesso di costruire con la SCIA alternativa al permesso di costruire, senza apportare modifiche al procedimento per l’ottenimento del titolo edilizio.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività

Il Decreto 222/2016 individua in modo specifico gli interventi assoggettati alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività, includendovi gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardino le parti strutturali dell’edificio e la ristrutturazione edilizia “leggera” (che include la demolizione e ricostruzione con la medesima volumetria e il ripristino degli edifici crollati o demoliti).

Le opere di restauro e risanamento conservativo, che in base alla disciplina previgente erano sempre realizzabili con Scia, sono attualmente da autorizzare con Scia nel solo caso in cui l’intervento edilizio interessi le parti strutturali. Qualora l’intervento edilizio non interessi le parti strutturali è autorizzabile con Comunicazione di Inizio Attività Asseverata.

Il principio di residualità per l’individuazione del regime a cui assoggettare gli interventi edilizi non espressamente indicati muta radicalmente: secondo la disciplina previgente, infatti, era attribuito alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività e, in base alla nuova normativa, è attribuito alla Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). Pertanto, gli interventi non costituenti attività edilizia libera o non riconducibili all’elencazione delle opere soggette a Permesso di Costruire o a Segnalazione Certificata di Inizio Attività, sono realizzabili mediante Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.

E’ stato precisato che il termine di diciotto mesi per l’esercizio del potere di autotutela della Pubblica Amministrazione decorra dalla data di scadenza del termine previsto per l’esercizio del potere di verifica da parte dell’Amministrazione competente.

Regime procedurale per l’esecuzione delle opere

Le procedure previste dal Testo Unico per l’Edilizia, DPR 380/2001, come modificato dal D.Lgs. 222/2016, sono riconducibili alle fattispecie relative a: interventi eseguibili in attività edilizia libera; interventi in attività libera soggetti a preventiva comunicazione di inizio lavori asseverata, interventi soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia); interventi soggetti a Permesso di Costruire e interventi soggetti a Scia alternativa al Permesso di Costruire e quelli per cui è possibile richiedere il Permesso di Costruire in luogo della presentazione della Scia.

Al Decreto è allegata una tabella, articolata in tre sezioni dedicate a commercio, edilizia e ambiente, in cui, per ciascuna attività, è riportato il regime amministrativo, indicando anche le modalità per l’applicazione della Scia Unica.

Le modifiche apportate dal Decreto 222/2016 alla disciplina autorizzatoria degli interventi edilizi sono schematizzate nella Sezione II della tabella, dedicata all’edilizia, che riporta, per ogni casistica edilizia, il regime procedurale applicabile previsto per l’esecuzione delle opere.

Nella sezione dedicata all’edilizia, oltre alla parte principale in cui sono catalogati gli interventi edilizi previsti nel Testo Unico per l’Edilizia con i relativi regimi amministrativi, vi sono tre ulteriori parti, rispettivamente dedicate al Permesso di Costruire, alla CILA e alla SCIA e all’Attività Edilizia Libera, che riguardano gli interventi per la cui esecuzione è necessario acquisire gli atti di assenso di altre Amministrazioni.

Attestazione dell’agibilità

Il Decreto 222/2016 elimina il certificato di agibilità, stabilendo che l’attestazione dell’agibilità avvenga mediante la presentazione di una Segnalazione Certificata, a cui seguiranno i controlli da effettuarsi con le modalità stabilite dalle Regioni e dai Comuni.

Con riferimento alla procedura della Segnalazione Certificata per l’Agibilità (SCA) si evidenzia che restano invariati rispetto alla normativa previgente sia il termine entro il quale è necessario presentare la SCA, che è pari a 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, che la tipologia di interventi per i quali è necessaria l’agibilità (nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazione, totali o parziali, interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza e salubrità).

In merito alla documentazione da allegare, la Segnalazione Certificata per l’Agibilità dovrà essere corredata da un’attestazione del Direttore dei lavori o di un professionista abilitato che asseveri le condizioni di sicurezza, igiene e la conformità dell’opera al progetto presentato.

Rispetto alla normativa previgente non sono previsti ulteriori documenti, ma, con riferimento al certificato di collaudo, il decreto apporta un’ulteriore semplificazione, prevedendo che per alcune opere (interventi di riparazione, interventi locali su edifici esistenti come definiti dalla normativa tecnica) il certificato di collaudo è sostituito dalla dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori; in merito, invece, all’accatastamento, la nuova normativa prevede che siano allegati gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale anziché, come previsto nella normativa previgente, la richiesta di accatastamento.

Analogamente a quanto previsto dalla normativa previgente, in caso di mancata presentazione della richiesta di agibilità, è prevista l’applicazione di una sanzione compresa tra 77 € e 164 €.

Il Decreto apporta un’ulteriore semplificazione stabilendo che il deposito del certificato di collaudo statico equivale al certificato di rispondenza dell’opera alle norme tecniche.

Si è eliminata, in tal modo, una duplicazione di adempimenti.

Si prevede l’utilizzazione immediata dell’immobile dalla data di presentazione della SCA, corredata della documentazione, fatto salvo l’obbligo di conformarsi alle eventuali prescrizioni stabilite dalle Amministrazioni competenti a esito delle successive verifiche, che dovranno essere effettuate entro il termine di 60 o 30 giorni dal ricevimento della SCA, sulla base delle modalità stabilite dalle Regioni e dai Comuni secondo le relative competenze.

Resta invariata la disciplina relativa alla possibilità di usufruire dell’agibilità parziale, che sarà attestabile con la presentazione di una Segnalazione Certificata.

Glossario Unico

Il Decreto, secondo quanto previsto dal Regolamento Edilizio Unico, stabilisce che entro il 9 febbraio 2017, il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro delegato per la Semplificazione la Pubblica Amministrazione, previa intesa con la Conferenza unificata, adotti un glossario unico, che contenga l’elenco delle principali opere edilizie, con l’individuazione delle categorie di intervento e del conseguente regime autorizzatorio, con l’obiettivo di garantirne l’omogeneità nell’attuazione su tutto il territorio nazionale.

È altresì previsto che entro l’11 marzo 2017, siano da definire, con decreto del Ministro della Salute e previa intesa in Conferenza Unificata, i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici, intervenendo a modifica di quanto ora previsto nel Decreto Ministeriale 5 luglio 1975.