L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione ministeriale del 17 ottobre 2017, n. 126/E, ha fornito alcuni chiarimenti in risposta ad un interpello proposto da un contribuente riguardo all’applicazione dell’agevolazione “prima casa” per gli immobili caduti in successione alla morte del coniuge.

In particolare, nella fattispecie in esame, per effetto della successione, l’erede diviene pieno proprietario di tre immobili siti nello stesso Comune, in precedenza posseduti in comunione con il coniuge defunto.

Gli uffici finanziari, nella risoluzione sopra citata, hanno ricordato che l’agevolazione “prima casa” può essere concessa solo se il contribuente dichiara di essere in possesso delle seguenti condizioni:

• di avere la residenza nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile da acquistare o di volerla stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto;
• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

In caso di successione mortis causa la dichiarazione resa dal contribuente (da effettuarsi all’interno della dichiarazione di successione) deve evidenziare la sussistenza in capo al beneficiario di tutte le condizioni sopra richiamate, al momento del trasferimento dell’immobile che si realizza con l’apertura della successione.

A parere dell’Agenzia delle Entrate non risulta preclusiva alla fruizione dell’agevolazione la circostanza che, prima del decesso, il contribuente possedesse gli immobili in comproprietà con il coniuge in quanto con la morte del de cuius il regime di comunione viene meno. Pertanto, cessato il regime di comunione sugli immobili del coniuge, il contribuente si trova nelle condizioni di poter dichiarare di non essere titolare in comunione con il coniuge stesso di diritti sui predetti immobili. Non appare inoltre preclusiva la circostanza che, per effetto della successione, il contribuente divenga proprietario esclusivo degli immobili, in quanto la dichiarazione da rendere deve essere riferita a immobili diversi da quelli che, proprio per successione, vengono acquistati.

Pertanto, il contribuente, in sede di successione, può beneficiare dell’agevolazione “prima casa” (consistente nell’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) ma solo per l’acquisto di un’unica abitazione e relativa pertinenza. Sulle rimanenti unità immobiliari pervenute tramite successione, le imposte ipotecaria e catastale dovranno essere corrisposte in misura proporzionale.