Con Risposta n. 151 del 10 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito quando, nell’ambito del partenariato pubblico privato, un’operazione di alienazione di alcune aree e fabbricati a favore del concessionario, a titolo di contributo, assume rilevanza ai fini IVA.

In particolare, il caso in esame riguarda un progetto di partenariato pubblico privato avviato da un Comune per la realizzazione di un intervento di riqualificazione urbana e basato su un contratto di concessione. Tale contratto, stipulato tra il Comune e la società concessionaria, ha ad oggetto l’affidamento, in concessione, delle attività di progettazione, costruzione e, in taluni casi, di gestione delle opere volte alla riqualificazione della zona. Per la realizzazione del progetto il contratto prevede un intervento pubblico di sostegno che si concretizza nella cessione a titolo gratuito, a favore della società, di alcuni degli immobili rientranti nel progetto di riqualificazione.

Nella Risposta citata, l’Amministrazione finanziaria ricorda che, ai fini dell’applicazione dell’IVA, occorre verificare la sussistenza di tre presupposti quali quello soggettivo, oggettivo e territoriale.

Per quanto riguarda il profilo soggettivo, gli Stati, le Regioni, le Province, i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico non sono considerati soggetti passivi per le attività od operazioni che esercitano nella veste di pubbliche autorità, anche quando, in relazione a tali attività od operazioni, percepiscono diritti, canoni, contributi o retribuzioni. L’ente pubblico è infatti da considerarsi soggetto passivo IVA quando opera con modalità privatistiche al pari di un operatore economico.

Per verificare se l’ente agisce come pubblica autorità o meno occorre effettuare un’analisi delle complessive modalità di svolgimento delle attività e delle operazioni.

Risulta, dunque, dirimente l’esame del rapporto contrattuale che regola i rapporti tra le parti coinvolte nell’operazione.

Il trattamento IVA delle cessioni immobiliari effettuate dalle PA va valutato alla luce della natura sinallagmatica dell’operazione: se l’alienazione è prevista contrattualmente come contributo patrimoniale in luogo di un contributo finanziario, la stessa, è imponibile IVA anche se disposta a titolo gratuito.

Pertanto, pur trattandosi di una cessione gratuita formalmente, l’attribuzione del bene è qualificata come corrispettivo in natura del contratto e come tale rientra nella definizione di prestazione a titolo oneroso assoggettata ad IVA sulla base del valore normale del bene ceduto.