Nuove regole per le compravendite di “immobili da costruire”
Modifiche per la redazione del preliminare e nullità del compromesso: queste le principali novità introdotte dal Codice della Crisi di Impresa alla disciplina delle compravendite di immobili.
Suggerimento n. 139/23 dell'1 marzo 2019
Il D.Lgs. 14/2019 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 38 del 14 febbraio 2019 – Supplemento Ordinario n. 6) apporta modifiche alla normativa in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, tese a rafforzare il sistema di garanzie per gli acquirenti.
Si ricorda che sono definiti “immobili da costruire” gli edifici per la cui “costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Innanzitutto, il D.Lgs. 14/2019 dispone che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà di un immobile da costruire debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Non essendo prevista un’espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione formale, si dovranno comunque applicare i criteri generali secondo cui il contratto è nullo se contrario a norme imperative e se stipulato in forma diversa da quella prescritta dalla legge.
| Il D.Lgs. 14/2019 interviene anche sulle caratteristiche delle fideiussioni e delle polizze assicurative previste nelle compravendite di immobili in costruzioni disponendo: | |
| - | che la fideiussione a garanzia degli acconti possa essere rilasciata solo da banche e assicurazioni con esclusione degli intermediari finanziari; |
| - | la predisposizione di un modello standard di fideiussione e di polizza postuma assicurativa. Con decreto del Ministro dello Sviluppo economico, di concerto con il Ministro della Giustizia e con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del decreto saranno determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza assicurativa ed il relativo modello standard; |
| - | l’indicazione nel contratto preliminare degli estremi della fideiussione rilasciata dall’impresa costruttrice e l’attestazione della sua conformità al modello standard; |
| - | l’indicazione nel contratto definitivo degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard; |
| - | che il contratto definitivo (rogito) è nullo in caso di mancato rilascio all’atto del trasferimento della polizza assicurativa; la nullità potrà essere fatta valere solo dall’acquirente in analogia con quanto già previsto nella previgente disciplina in caso di mancato rilascio della fideiussione; |
| - | che la fideiussione possa essere escussa, oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una “situazione di crisi”, anche qualora il notaio comunichi all’acquirente di non aver ricevuto, in sede di stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa. |
In via transitoria, nelle more dell’adozione dei decreti ministeriali, il contenuto della polizza e della fideiussione è determinato dalle parti.
Le modifiche normative si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato successivamente all’entrata in vigore del decreto (16 marzo 2019).