Con il Decreto legislativo 139/2024 sono state introdotte rilevanti novità in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo ed altri tributi minori diversi dall’Iva, con effetto dal 1° gennaio 2025.

Al riguardo, con circolare ministeriale n. 2 del 14 marzo 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti al fine di aiutare le imprese ad orientarsi nell’applicazione della nuova normativa. Per il settore immobiliare, le disposizioni di maggiore interesse, riportate di seguito, riguardano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nell’ambito del trasferimento dei diritti edificatori, nonché il registro applicabile ai contratti preliminari di compravendita e l’imposta dovuta in caso di trasferimento di azienda o ramo di azienda.

Trasferimento diritti edificatori

I contratti che trasferiscono diritti edificatori sono inquadrati tra gli atti che hanno ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, con conseguente applicazione dell’imposta proporzionale di registro con aliquota del 3%. In precedenza, tali contratti erano annoverati tra gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti immobiliari con applicazione dell’imposta di registro pari al 9% o, in caso di assoggettamento ad Iva nella misura fissa pari ad euro 200.

Pertanto, a seguito della modifica normativa, i contratti che trasferiscono diritti edificatori scontano l’imposta di registro proporzionale con aliquota del 3% ed applicazione dell’imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 200.

La modifica non incide sugli atti di cessione dei diritti edificatori effettuati da imprese che continuano ad essere assoggettati ad Iva nella misura ordinaria del 22% e con applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa pari ad euro 200.

Contratti preliminari di compravendita

La riforma introduce una modifica alla tassazione dei contratti preliminari, uniformando l’aliquota applicabile agli acconti non soggetti ad Iva a quella applicabile alle caparre confirmatorie.

In particolare, prima della riforma, in caso di trasferimento non soggetto ad Iva, occorreva versare l’imposta di registro dello 0,5% per le somme dovute a titolo di caparra e del 3% sulle somme dovute a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Per effetto della modifica apportata, è prevista l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dello 0,5% anche ai contratti che contemplano il versamento di un acconto non assoggettato ad Iva (fino ad ora assoggettato al 3%).

La novità non riguarda l’imposta da applicare sulle somme versate per contratti assoggettati ad Iva per i quali continuerà ad applicarsi l’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200.

Pertanto, al fine di evitare che l’imposta assolta in sede di preliminare debba poi essere rimborsata all’atto della stipula del contratto definitivo (ipotesi che si verifica per le operazioni soggette ad Iva), è introdotto il principio normativo in base al quale sulle somme dovute a titolo di caparra o acconto si applica l’aliquota dello 0,5% o “la minore imposta applicabile per il contratto definitivo”. La tassazione del preliminare, dunque, non potrà superare quella applicata sul contratto di compravendita definitivo.

Resta fermo che l’imposta pagata in sede di preliminare sarà imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

 Trasferimento di azienda o ramo di azienda

Sono applicabili separatamente le diverse aliquote previste per il trasferimento dei singoli beni e diritti che compongono il complesso da trasferire.

In tal modo, si evita che alle cessioni di azienda sia applicata l’aliquota più elevata tra quelle previste per i singoli beni aziendali.

Al riguardo l’Agenzia delle Entrate precisa che tale possibilità sussiste a condizione che, per effetto della ripartizione indicata nell’atto di trasferimento o nei relativi allegati, sia possibile imputare ai vari beni una quota parte del corrispettivo.

L’imponibile da assumere come base di calcolo per la determinazione dell’imposta deve essere assunto il valore venale complessivo dei beni che compongono l’azienda.

Imposta di bollo

Introdotto un maggior lasso di tempo per assolvere il versamento dell’imposta per gli atti soggetti a registrazione obbligatoria: si prevede infatti che per gli atti da registrare in termine fisso il bollo è assolto anziché al momento della formazione dell’atto, nel termine previsto per la registrazione tramite modello F24 (quindi unitamente agli altri tributi dovuti per la registrazione).

Modifiche al sistema sanzionatorio

Rimodulate le sanzioni amministrative relative ai tributi indiretti oggetto della riforma.

In materia di imposta di registro, la sanzione è ad oggi fissata al 120% dell’imposta dovuta in caso di omessa richiesta di registrazione degli atti, al 45% dell’imposta dovuta se la richiesta di registrazione è effettuata con un ritardo non superiore a trenta giorni ed al 70% della maggiore imposta dovuta per l’insufficiente dichiarazione di valore.

Ai fini dell’imposta di bollo è prevista la sanzione dell’80% dell’imposta o della maggiore imposta per l’omesso o insufficiente pagamento dell’imposta e per l’omessa o infedele dichiarazione di conguaglio o del 45% se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.