Il Decreto-Legge 16 luglio 2020, n. 76, noto come Decreto Semplificazioni, vigente dal 17 luglio scorso, quando ne è avvenuta la pubblicazione sul Supplemento Ordinario n. 24 alla Gazzetta Ufficiale del 16 luglio 2020 n. 178, ha disposto alcune semplificazioni in tema di contratti pubblici ed edilizia, procedimentali e misure di semplificazione per il sostegno e la diffusione dell’Amministrazione digitale.

Assimpredil Ance ha seguito, in stretta collaborazione con Ance, l’evolversi del provvedimento ed ha segnalato alcune modifiche da apportarvi in sede di esame parlamentare per la conversione in legge, per migliorare le norme introdotte e favorire il superamento di alcuni limiti.

Il DL 76/2020 apporta alcune significative innovazioni al testo unico per l’edilizia in tema di:

• interventi edilizi con demolizione e ricostruzione: deroga alle distanze;
• ristrutturazione con demolizione e ricostruzione e incentivi volumetrici;
• manutenzione straordinaria;
• attività edilizia libera;
• riduzione del contributo di costruzione;
• proroga dei titoli edilizi;
• ristrutturazione edilizia con permesso di costruire;
• permesso di costruire in deroga;
• tolleranze costruttive;
• legittimità degli immobili;
• agibilità.

Sono altresì introdotte alcune modifiche alla legge 241/90 in tema di:

• conferenza dei servizi semplificata;

e al D.Lgs. 152/2006 in tema di:

• valutazione di impatto ambientale.

• Interventi di demolizione e ricostruzione: deroga alle distanze

Negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime per il rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è ammessa nel rispetto delle distanze preesistenti.

Gli eventuali incentivi volumetrici riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati con ampliamenti fuori sagoma e superando l’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze preesistenti.

Nei centri storici (zone A e nuclei di antica formazione), gli interventi di demolizione e ricostruzione sono ammessi solo nell’ambito di piani di recupero/riqualificazione.

Nel testo previgente del TUE, le ricostruzioni degli edifici demoliti erano ammesse nel rispetto delle distanze preesistenti, con mantenimento di volume, sagoma e area di sedime dell’edificio demolito e nei limiti dell’altezza massima.

• Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione e incentivi volumetrici

È stata ampliata la portata della definizione della ristrutturazione edilizia, includendovi gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e, soprattutto, incrementi di volumetria finalizzati anche a promuovere gli interventi di rigenerazione urbana.

Nel caso di interventi su immobili vincolati, su edifici crollati o demoliti o interventi in zone del centro storico (zone omogenee A e nuclei di antica formazione), le opere di demolizione e ricostruzione sono ristrutturazione edilizia se avvengono nel rispetto di sagoma, volume e area di sedime dell’edificio preesistente.

• Manutenzione straordinaria

La categoria della manutenzione straordinaria è stata ampliata includendovi le opere con cambi di destinazione d’uso, purché all’interno della stessa categoria funzionale e non implicanti un incremento del carico urbanistico.

Si ammette nella manutenzione straordinaria la modifica dei prospetti autorizzabile con SCIA (nel TUE previgente rientrava nella ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire o Scia in alternativa al permesso di costruire), per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio o l’accesso allo stesso, purché conforme alla strumentazione urbanistica e a condizione che:

- non si pregiudichi il decoro architettonico;

- l’edificio non sia vincolato.

• Attività edilizia libera

È stato ampliato il termine temporale per cui possono essere mantenute le opere temporanee, da 90 giorni previsti nel TUE previgente, a 180 giorni.

• Riduzione del contributo di costruzione

     È stata prevista una riduzione di almeno il 20% del contributo di costruzione per una serie di interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione, nonché di recupero e di riuso di immobili dismessi. I Comuni possono deliberare ulteriori riduzioni fino alla completa esenzione. 

• Proroga dei titoli edilizi

Il DL 76/2020 introduce una proroga di 3 anni dei termini di inizio e fine lavori, limitata ai titoli edilizi (Permesso di Costruire, SCIA alternativa l permesso di costruire, SCIA) formatisi entro il 31 dicembre 2020, previa comunicazione del soggetto interessato, purché i termini non siano già decorsi all’atto della comunicazione dell'interessato e purché i titoli edilizi non siano in contrasto, al momento di detta comunicazione dell'interessato, con gli strumenti urbanistici approvati o adottati.

• Formazione del silenzio assenso

Per rispondere all’esigenza del promotore di avere la certezza della legittima formazione del silenzio assenso è previsto il rilascio dell’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso entro 15 giorni dalla richiesta dell’interessato.

• Ristrutturazione edilizia con permesso di costruire

Con il DL 76/2020 si specifica che sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che prevedono la modifica della volumetria complessiva.

Sono soggetti a permesso di costruire anche gli interventi di ristrutturazione edilizia nei centri storici con modifica della destinazione d’uso.

Rispetto alla versione previgente del TUE, con il DL 76/2020 è stata eliminata la modifica dei prospetti come condizione per cui una ristrutturazione edilizia doveva essere autorizzata con permesso di costruire. Nel caso di edifici vincolati, il ricorso al permesso di costruire avviene in caso di modifica della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

• Permesso di costruire in deroga

Si estende la possibilità del cambio di destinazione d’uso con permesso di costruire in deroga non solo, come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, per interventi di ristrutturazione edilizia in aree dismesse, ma anche per interventi pubblici, di interesse pubblico e privato.

• Destinazione d’uso

Cambiano le modalità secondo cui è definita la destinazione d’uso di un immobile, non più individuata sulla base della prevalenza in termini di superficie utile, ma in relazione a quanto risulta dai titoli edilizi e dalla documentazione probante (informazioni catastali di primo impianto, estratti cartografici, riprese fotografiche, documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza).

• Tolleranze costruttive

Si estendono le tolleranze costruttive, che nel TUE previgente erano ammesse nella misura del 2% per violazioni di distacchi, distanze, anche ad altri casi (tra cui, ad esempio, irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità).

• Legittimità degli immobili

Si introduce per la prima volta la definizione dello stato legittimo, utilizzata tradizionalmente per la verifica di legittimità di un immobile.

Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è innanzitutto quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato gli interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.

• Agibilità

Si consente di presentare la segnalazione certificata di agibilità anche in assenza di opere per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità.

Per i requisiti attestanti l’agibilità il DL 76/2020 rimanda all’emanazione di un decreto ministeriale entro 90 giorni dall’entrata in vigore del DL 76/2020.

• Requisiti igienico sanitari

Nelle more dell’approvazione di un nuovo decreto, che dovrà modificare il Dm 5 luglio 1975, si introduce una norma di interpretazione autentica volta a chiarire che le disposizioni del decreto stesso al Dm 5 luglio 1975, che fissano l’altezza minima e i requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione, non si intendono riferite agli edifici preesistenti ubicati nelle zone del centro storico A e B e nelle zone assimilate.

• Conferenza dei servizi semplificata

Fino al 31 dicembre 2021 è in facoltà delle Amministrazioni di poter adottare la conferenza di servizi semplificata, con procedure e termini diversi da quelli ordinari previsti dalla legge 241/1990 (pari a 60 giorni per tutte le Amministrazioni che sono tenute a rilasciare i pareri, anche per quelle paesaggistiche, per cui, ad esempio, il cui termine previsto dalle norme previgenti era invece di 90 giorni).

• Semplificazione procedura di valutazione di impatto ambientale

La norma interviene a modificare, con l’obiettivo di semplificare alcuni passaggi procedurali, il procedimento di VIA disciplinato dal D. Lgs. 152/2006.

Si segnalano, in particolare:

• la riduzione dei termini in varie fasi del procedimento (sia per la verifica di assoggettabilità a VIA che per la VIA);
• la semplificazione di alcuni momenti decisionali;
• la possibilità per il richiedente di presentare ai fini del rilascio della VIA sia il progetto di fattibilità sia, ove possibile, il progetto definitivo;
• la previsione di poteri sostitutivi in caso di inerzia nella conclusione del procedimento di verifica di assoggettabilità a VIA che di VIA;
• l’introduzione di una fase facoltativa di consultazione finalizzata alla definizione con la P.A. dei contenuti dello studio di impatto ambientale e del livello di dettaglio degli elaborati progettuali, propedeutica all’avvio del procedimento che si conclude con l’espressione di un parere;
• la previsione che alla conferenza di servizi decisoria partecipino tutte le amministrazioni interessate al rilascio del provvedimento di VIA e dei titoli abilitativi ambientali richiesti dal proponente e necessari per la realizzazione dell’opera;
• al fine di accelerare le procedure di valutazione ambientale per i progetti, che saranno definiti con successivi Decreti ministeriali, rientranti nel PNIEC (Piano Nazionale per l’Energia e il Clima), la norma prevede l’istituzione di una Commissione appositamente dedicata (massimo 20 componenti rinnovabili per una sola volta e in carica per 4 anni), che esaminerà tali progetti, sottraendoli alle attività dell’esistente Commissione VIA/VAS.