Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato le Linee di indirizzo e i criteri interpretativi sull’attuazione del Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105 (cd. DL Salva Casa), al fine di fornire orientamenti applicativi che ne consentano una corretta applicazione (vedi ns. Suggerimento n. 382/50 del 2 agosto 2024). Le disposizioni del Decreto Legge non richiedono ulteriori interventi attuativi da parte dello Stato ed è ferma la possibilità della legislazione regionale di adottare norme di dettaglio.

Il documento si compone di quattro aree tematiche, che rispecchiano le macroaree di intervento del DL Salva Casa:

Stato legittimo degli immobili e ridefinizione dei titoli edilizi

La semplificazione è finalizzata a dimostrare lo stato legittimo con la presentazione del titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare. La verifica richiesta dal Decreto-legge riguardo alla legittimità dei titoli pregressi da parte dell’Amministrazione può essere presunta se siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi. Le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nelle tolleranze potranno essere considerate sanate, anche ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, con la mera esibizione della ricevuta di pagamento della sanzione o la dichiarazione del tecnico asseveratore. La ratio di tali disposizioni è di consentire che lo stato legittimo di immobili o di singole unità immobiliari possa essere comprovato non solo tramite i titoli tradizionali (assentiti o anche formatisi per silenzio assenso), ma anche attraverso strumenti di regolarizzazione di abusi sanabili o irregolarità.

Nuova disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso

Sono state fornite indicazioni sull’ambito di applicazione (singola unità immobiliare e intero immobile) della nuova disciplina dei cambi di destinazione d’uso e su come si attuano le semplificazioni in rapporto al potere dei Comuni di prevedere specifiche condizioni.

È stato stabilito che le condizioni dovranno essere individuate con determinazioni specifiche degli Enti territoriali a seguito dell’entrata in vigore del DL Salva Casa e non potranno essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici.

In tema di oneri di urbanizzazione, è stato confermato che il cambio di destinazione d’uso cd. verticale (tra categorie funzionali diverse o urbanisticamente rilevanti) relativo ad una singola unità immobiliare non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, né alla dotazione di parcheggi, né agli oneri di urbanizzazione primaria, fermo restando il pagamento di quelli di urbanizzazione secondaria. L’esonero del reperimento delle aree opera non solo in carenza, ma anche in presenza di specifiche disposizioni dei piani urbanistici (ad esempio definite nelle N.T.A. dei P.R.G. vigenti) rispetto alle quali prevale l’art. 23 ter, c. 1 ter del DPR 380/01.

Quanto ai mutamenti di destinazione d’uso cd. orizzontali (tra categorie funzionali omogenee), la riforma conferma il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee individuate dalla legge statale o regionale, per semplificare il ricorso allo strumento nei casi in cui il mutamento non abbia rilevanza urbanistica. Non è dovuto il pagamento né degli oneri di urbanizzazione primaria né di quelli di urbanizzazione secondaria.

La riforma estende le norme agevolative dei mutamenti di destinazione d’uso anche alle ipotesi di contestuale realizzazione di opere edilizie.

Si ribadisce, nel rapporto con le normative regionali, la possibilità di prevedere ulteriori livelli di semplificazione anche per i titoli richiesti per il cambio di destinazione d’uso.

Regime delle tolleranze costruttive e procedure per sanare o regolarizzare le difformità

Tolleranze: con il DL Salva Casa è stata introdotta una disciplina valevole solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, caratterizzata da diverse soglie di tolleranza rispetto alla superficie utile dell’unità immobiliare dall’intervento e valevole per altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Per le misure minime in tema di distanze e di requisiti igienico-sanitari, è specificato con le linee guida MIT che la soglia di tolleranza applicabile sarà sempre quella del 2%, sia qualora l’intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui sia stato realizzato successivamente.

Per le varianti Ante ’77 si chiarisce che, ai fini del perfezionamento della SCIA in sanatoria, non è richiesta la sussistenza della doppia conformità.

È stato specificato, in tema di compatibilità paesaggistica, che la procedura prevista dall’art. 36-bis, c. 4 del DPR 380/2001 del nuovo accertamento di conformità, è distinta da quella prevista dall’art. 167 del D.Lgs. 42/2004, per cui l’inerzia della Soprintendenza equivale ad assenso senza la possibilità di intervenire dopo il decorso del termine.

Adeguamento degli standard edilizi

È stata precisata l’enunciazione della ratio della legge, che, nel consentire la deroga ai requisiti igienico-sanitari, semplifica il recupero di spazi e locali, soprattutto di edilizia storica, che possono essere riconvertiti ad uso abitativo. Le linee guida specificano, tuttavia, che fino all’adozione del decreto del Ministro della Salute (art. 20, c. 1-bis del DPR 380/2001) sono confermati gli effetti delle SCIA presentate ai fini dell’agibilità dalla data di entrata in vigore delle semplificazioni (28 luglio 2024) e perfezionatesi per decorso dei termini del procedimento.

In risposta alle sollecitazioni pervenute al MIT dalle competenti Amministrazioni e dagli operatori di settore, per ognuna delle aree tematiche, il documento fornisce indirizzi e criteri interpretativi delle norme, sotto forma di domanda e risposta, al fine di supportare le amministrazioni e gli operatori del settore nell’applicazione delle stesse.