Con risoluzione Ministeriale n. 80/E del 24 ottobre 2018 l’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un interpello, ha fornito chiarimenti sul trattamento fiscale applicabile ad un atto avente per oggetto la cessione di diritti volumetrici da parte di un Comune ad una società.

Il caso analizzato dall’Amministrazione finanziaria riguarda un Comune che, tramite asta pubblica, ha avviato la cessione di diritti volumetrici di proprietà comunale a favore di soggetti privati. La cessione avviene in esecuzione di una convenzione attuativa del piano particolareggiato adottato, che prevede la realizzazione di edifici di varie tipologie di destinazione.

Nel caso di specie, la società istante prospetta, in sede di interpello, una soluzione secondo cui l’operazione deve ritenersi soggetta ad imposta di registro in misura fissa ed esente dalle imposte ipotecaria e catastale. Ciò in forza di quanto previsto dalla recente modifica alla Legge 10/1977 c.d. “Bucalossi” ad opera della Legge di Bilancio 2018 (articolo 1, comma 88, L. 205/2017). Con questa modifica, infatti, vengono estese le agevolazioni fiscali della “Legge Bucalossi” (registro in misura fissa ed esenzione imposte ipotecaria e catastale) anche “agli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.

Gli uffici finanziari sono di avviso contrario.

Innanzitutto, in via preliminare,  precisano che poiché il Comune opera una redistribuzione della volumetria dell’area di sua proprietà perseguendo un interesse pubblico, non sussiste il presupposto soggettivo ai fini dell’applicazione dell’IVA: quindi, per il principio di alternatività Iva/registro, l’operazione è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale, se non ricorrono i presupposti per un regime agevolato.

In secondo luogo, a parere degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, l’estensione delle agevolazioni fiscali agli “atti preordinati alla trasformazione del territorio” operata dalla Legge di Bilancio 2018 deve essere letta in maniera coordinata e coerente con il contesto normativo di cui alla Legge “Bucalossi”. Pertanto, l’imposta di registro in misura fissa non può essere estesa agli atti che, sebbene preordinati alla “trasformazione del territorio”, non abbiano ad oggetto interventi edilizi  riconducibili alla disciplina individuata dalla citata Legge n. 10/1977, come ad esempio sarebbero le cessioni di aree per la realizzazione di opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio ovvero gli atti aventi ad oggetto la redistribuzione di aree tra co-lottizzanti.

Alla luce di quanto sopra, gli uffici finanziari negano l’applicabilità del trattamento di favore all’atto di cessione di diritti volumetrici, da parte del Comune ad una società, in esecuzione di una convenzione attuativa di piano particolareggiato avente ad oggetto la realizzazione di interventi edilizi di diversa tipologia.

Infine, poiché l’atto di cessione di cubatura è assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare, la cessione di volumetria è soggetta all’imposta di registro nella misura proporzionale del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro.