Come noto, la legge di Bilancio 2019 ha previsto la possibilità di optare, per i nuovi contratti conclusi nell’anno 2019, per l’applicazione della cedolare secca nella misura del 21%, sostitutiva dell’IRPEF (ivi comprese le addizionali regionali e comunali), dell’imposta di registro e di bollo, anche per i canoni d’affitto di immobili commerciali.

 In particolare, l’opzione riguarda i contratti di locazione aventi ad oggetto unità immobiliari accatastate nella categoria C/1 – Negozi e botteghe, di superficie sino a 600 mq (esclusa quella delle pertinenze) e relative pertinenze locate congiuntamente, in cui il locatore è soggetto IRPEF, non esercente attività d’impresa.

E’ esplicitamente prevista l’esclusione dal suddetto regime sostitutivo per i contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Con due recenti risposte l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito all’applicabilità o meno dell’agevolazione nelle seguenti ipotesi:

- nel caso di stipula nel 2019 di un contratto di locazione commerciale, che prevede la corresponsione di un canone formato sia da una quota fissa, sia da una quota variabile in percentuale rispetto all’ammontare annuo dei ricavi della società conduttrice: in tal caso gli uffici finanziari hanno precisato che è possibile optare per il regime della cedolare secca in quanto la componente variabile non viene considerata come “aggiornamento” del canone (Risposta 340/2019);

- nel caso di subentro, da parte degli eredi del locatore, in contratti di locazione ad uso commerciale stipulati prima del 2019: l’Agenzia delle Entrate esclude l’agevolazione in quanto la normativa non ammette la cedolare secca per i contratti già conclusi al 15 ottobre 2018. In tal caso, poiché il soggetto deceduto non aveva diritto al regime agevolato, la stessa agevolazione non potrà neppure essere riconosciuta a favore degli eredi che subentrano nel 2019 nel contratto (Risposta 297/2019). 

L’Amministrazione finanziaria conferma che una delle condizioni per l’applicabilità della cedolare secca per il 2019 è il verificarsi, per i contratti già in essere, della naturale scadenza della locazione in tale periodo d’imposta.

Pertanto, è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca in sede di proroga, anche tacita, del contratto, in quanto si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019 (si ricorda che la proroga del contratto deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate).