Pubblicato in Gazzetta Ufficiale (Serie Generale n. 124), il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, che vuole rispondere all’esigenza di sbloccare la situazione di stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore.

Nell’ottica del pieno utilizzo degli immobili e delle unità immobiliari che non sono pienamente commerciabili a causa di rigidità amministrative non sorrette da reali esigenze di tutela dell’interesse pubblico, le previsioni in esame sono finalizzate alla riqualificazione e alla valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari interessate da lievi difformità.

Attraverso modifiche puntuali al D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), la disposizione prevede modifiche sostanziali alle seguenti fattispecie.

Attività di edilizia libera

Possono essere eseguiti senza titolo abilitativo gli interventi di realizzazione e installazione delle vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti anche dal corpo di porticati rientranti all’interno dell’edificio.

Tra gli interventi che possono essere eseguiti senza titolo abilitativo sono inserite le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende di diverse tipologie con elementi di protezione mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, queste opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici.

Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

Le modifiche sono volte a consentire che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare sia stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa), o, alternativamente, da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante

La normativa integra la disciplina esistente consentendo il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Sono altresì ammessi i mutamenti di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, di una singola unità immobiliare.

In ogni caso, gli strumenti urbanistici comunali potranno stabilire specifiche condizioni.

Tali mutamenti di destinazione non sono soggetti all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi. In ogni caso, per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Quanto ai profili procedurali, la nuova disciplina stabilisce che, ferme restando le leggi regionali più favorevoli (come nel caso di Regione Lombardia), i cambi di destinazione d’uso di tale fattispecie sono soggetti alla segnalazione certificata di inizio attività.

Tolleranze

Vengono introdotte alcune disposizioni di modifica in ordine alle tolleranze costruttive: in particolare. per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
• del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
• del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100mq.

Ai fini del computo della superficie utile di cui sopra, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Il Decreto stabilisce che, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive, fuori dai casi previsti in materia di tolleranze costruttive, i seguenti casi:

• minore dimensionamento dell'edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tale disposizione si applica agli immobili non sottoposti a tutela e a condizione che tali interventi non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.

Accertamento di conformità

Il Decreto limita l’applicazione della normativa in materia di accertamento di conformità (di cui all’art. 36 del TUE) alle sole ipotesi di assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo. In questi casi, resta quindi confermata la disciplina vigente che prevede la cd doppia conformità.

Con l’introduzione di un nuovo articolato (36-bis - disposizioni in merito all’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità), la nuova disciplina prevede la sanatoria con Permesso di Costruire e SCIA nei casi di interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo, fino alla scadenza dei termini fissati dalle ordinanze di demolizione o rimozione delle opere o degli interventi fissati dal dirigente o dal responsabile d’ufficio e comunque fino all’irrogazione delle relative sanzioni amministrative. Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento di presentazione della domanda, nonché contestualmente ai termini prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Con particolare riferimento ai profili procedurali, il comma 6 del nuovo articolo 36-bis stabilisce che il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta di permesso in sanatoria si intende accolta.

Per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di trenta giorni.

interventi eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

Per gli interventi eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

Il rilascio del permesso di costruire e della SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile e comunque di una somma ricompresa tra 1032 euro e 30.984 euro. Nelle ipotesi in cui gli interventi sono effettuati su immobili soggetti a vincolo, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica una sanzione equivalente al doppio dell’importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito.

Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19

Le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante lo stato di emergenza nazionale dichiarato in conseguenza del rischio sanitario connesso all’insorgenza del Covid-19 e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore della presente disposizione possono rimanere installate, in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità. Gli interessati presentano una comunicazione di inizio lavori asseverata, che deve indicare le comprovate e obiettive esigenze suddette e l’epoca di realizzazione della struttura con allegazione di documentazione. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. Resta ferma la possibilità per il Comune competente di richiederne in qualsiasi momento la rimozione, con provvedimento motivato, nel caso in cui sia rilevata la non conformità dell’opera.

Entrata in vigore

Il presente decreto entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e pertanto è efficace a partire dal giovedì 30 maggio 2024 e dovrà essere convertito in Legge entro 60 giorni dalla data di pubblicazione.

Come già avvenuto nella fase di predisposizione del presente Decreto, il sistema associativo si attiverà per ogni possibile intervento a tutela del settore. I nostri uffici, naturalmente, rimangono a disposizione per ogni approfondimento con riserva di ogni ulteriore indicazione circa l’iter del provvedimento in esame.