L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 14/E del 18 giugno 2024, fornisce alcune indicazioni operative sulle novità introdotte dal c.d. Decreto Milleproroghe (decreto-legge n. 215/2023) e dalla legge di conversione (L.18/2024).

In particolare, gli ultimi interventi normativi hanno prorogato al 31 dicembre 2024 il termine per l’acquisto della casa di abitazione - ai fini della fruizione delle agevolazioni “prima casa under 36” - limitatamente ai soggetti che abbiano sottoscritto e registrato, entro il 31 dicembre 2023, il relativo contratto preliminare.

Tenuto conto del dato letterale della norma, il beneficio non si applica, quindi, nell’ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato stipulato nel 2023, ma registrato nel 2024, ciò a prescindere dalla circostanza che lo stesso sia redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata.

Inoltre, è stato previsto il riconoscimento di un credito d’imposta con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024) per i soggetti in possesso dei requisiti di legge.

Si ricorda che il beneficio è rivolto ai giovani che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto definitivo è rogitato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Per l’applicazione del beneficio di cui trattasi, devono sussistere anche le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa”, indicate dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al (TUR - DPR n. 13171986).

L’accesso al beneficio fiscale in esame è consentito anche in caso di stipula di contratto preliminare di acquisto della sola pertinenza, relativa a immobile già acquistato con i benefici “prima casa” ed inoltre, un soggetto può beneficiare dell’agevolazione prima casa under 36 anche laddove il preliminare d’acquisto della prima casa sia stato stipulato - con contratto per persona da nominare- da un terzo.

Questo particolare regime agevolativo - introdotto dalla Legge 106/2021, di conversione del decreto-legge 73/2021 cd. “Sostegni bis”- prevede:

• per le compravendite non soggette a IVA, l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• in caso di atto soggetto a IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’ammontare del tributo corrisposto in relazione all’acquisto; tale credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per successivi atti e denunce ovvero dalle imposte sui redditi delle persone fisiche risultanti dalla dichiarazione presentata dopo il perfezionamento dell’acquisto oppure in compensazione tramite modello F24;
• l’esenzione dall’imposta sostitutiva di cui all’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’immobile a uso abitativo.

Per accedere all’agevolazione occorre essere in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Come chiarito dal documento di prassi, tale requisito deve sussistere al momento della stipula del contratto definitivo. Sul punto, però, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, atteso che l’agevolazione fiscale interessa anche gli atti definitivi stipulati prima dell’entrata in vigore della norma in questione, in tali casi, laddove il contribuente, alla data di stipula del rogito, non fosse munito di certificazione ISEE in corso di validità, lo stesso possa dimostrare il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente a tale data, sia in possesso di una certificazione ISEE in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.

Con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 (data di entrata in vigore della legge di conversione), si segnala che il contribuente che non abbia ancora compiuto trentasei anni di età nel 2024 (anno in cui l’atto è rogitato) e presenti un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui può usufruire di un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte in eccesso, a seguito della fruizione dei benefici “prima casa under 36”.

 Si precisa che il credito d’imposta di cui trattasi non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti. La fruizione del credito presuppone, infatti, che il contribuente renda al notaio una dichiarazione integrativa all’atto di trasferimento che può anche essere fatta dopo il 31 dicembre 2024 ma entro il termine di utilizzo del credito. Detto credito d’imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025.