| 1) |
Chi può beneficiare del Superbonus 110%? |
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Possono beneficiare della detrazione potenziata: |
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- i condomini per gli interventi sulle parti comuni condominiali; |
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- le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni; |
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- gli istituti case autonome popolari (IACP); |
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- le cooperative di abitazione a proprietà indivisa; |
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- le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali; |
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- le associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente agli interventi destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi. |
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| 2) |
Sono un unico proprietario di un edificio nel quale sono inserite più unità immobiliari accatastate in modo diverso: in tal caso si può parlare di parti comuni condominiali? posso usufruire del Superbonus 110%? |
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La Legge di Bilancio 2021, modificando l’articolo 119, D.L. 34/2020 ammette al Superbonus 110% l’unico proprietario o comproprietario di intero edificio composto fino a quattro unità immobiliari accatastate in modo diverso. In caso contrario non può usufruire del Superbonus 110%. |
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| 3) |
Devo eseguire un intervento di isolamento termico su un edificio non riscaldato. Posso usufruire del Superbonus del 110%? |
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No, una delle condizioni per poter fruire del Superbonus 110% e, in generale, dell’Ecobonus ordinario, è che gli interventi siano eseguiti su un edificio riscaldato. |
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| 4) |
Se cambio gli infissi del mio appartamento che è in Condominio posso usufruire del Superbonus 110%? |
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Si solo se le opere sulla singola unità immobiliare facente parte di un condominio sono effettuate congiuntamente ad uno degli interventi trainanti effettuati dal Condominio stesso e purché ci sia il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e gli infissi possiedano le caratteristiche di trasmittanza termica richieste dalla normativa. |
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| 5) |
Per usufruire del Superbonus 110% è obbligatorio effettuare uno degli interventi trainanti? |
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Si, salvo l’ipotesi in cui l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio o gli interventi strutturali siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. |
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| 6) |
Qualora mi accorga che in un anno la detrazione d’imposta è superiore all’imposta lorda posso comunque recuperare in qualche modo, nell’anno successivo, la rata dell’anno che non ho potuto detrarmi? |
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No la parte non utilizzata in detrazione in un determinato anno non può esser utilizzata negli anni successivi. |
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| 7) |
Il titolare di un contratto di locazione può usufruire del superbonus 110% o la detrazione compete esclusivamente al proprietario dell’immobile? |
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La detrazione compete, non solo al proprietario dell’immobile, ma anche ai soggetti che detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese, se antecedente all’avvio dei lavori. Pertanto, l’inquilino, titolare di un contratto di locazione regolarmente registrato, potrà usufruire della detrazione purché abbia l’approvazione del proprietario dell’immobile. |
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| 8) |
Sono titolare di reddito di impresa e proprietario all’interno di un Condominio di alcune unità immobiliari. Posso usufruire del Superbonus 110%? |
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I titolari di reddito di impresa rientrano tra i beneficiari della detrazione nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi effettuati sulle parti comuni condominiali e non per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari di cui sono proprietari. |
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| 9) |
Se usufruisco del Superbonus 110% per gli interventi su parti comuni condominiali e sono proprietario di più unità immobiliari inserite nello stesso Condominio, posso usufruire del Superbonus 110% anche per le opere effettuate sulle singole unità immobiliari? |
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Le persone fisiche possono usufruire del Superbonus 110% per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari e solo se le opere sono effettuate congiuntamente agli interventi eseguiti sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus. |
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| 10) |
Ci sono limiti al numero di unità immobiliari sulle quali si possono effettuare gli interventi ai fini del Sisma bonus 110%? |
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No, gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità. |
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| 11) |
Devo effettuare interventi di “ristrutturazione edilizia” (sostituzione dei bagni e modifica dell’impiantistica), che non prevedono interventi di riqualificazione energetica, su l’immobile di cui sono proprietario in via esclusiva e che non fa parte di un condominio. Posso usufruire del Superbonus 110%? |
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No, in quanto l’intervento non risponde ai requisiti antisismici e di efficientamento energetico previsti ai fini di poter fruire del Superbonus 110%. Per le spese sostenute il proprietario potrà fruire della detrazione pari al 50% con limite di spesa di 96.000 euro, ripartita in dieci anni. |
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| 12) |
Devo effettuare un intervento di isolamento termico con i requisiti tecnici previsti ai fini di accedere al Superbonus 110%. L’intervento è effettuato presso un’abitazione accatastata nella categoria A8 (ville). Posso usufruire del beneficio? |
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No, il Superbonus 110% non spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli). |
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Un privato che possiede un edificio con 5 unità, di cui 3 locate e 2 in capo a lui, può accedere al Superbonus? |
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In questa ipotesi non è possibile accedere al Superbonus, in quanto non viene agevolato l’unico proprietario di un intero edificio composto da un numero di unità superiori a quattro. Stante le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, l’agevolazione compete all’unico proprietario/comproprietario di intero edificio composto fino a quattro unità immobiliari. In caso contrario, resta ferma l’applicabilità dei bonus nelle percentuali “ordinarie” previste dagli artt. 14 (per Ecobonus) e 16 (per Sismabonus) del DL 63/2013, convertito nella legge 90/2013, con i quali, invece, sono agevolati anche gli interventi eseguiti su interi fabbricati composti da più unità distintamente accatastate, ma posseduti da un solo soggetto. |
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| 14) |
Impresa semplice agricola senza scopo di lucro, un immobile accatastato come D10 può rientrare nel superbonus? |
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La risposta è negativa. Sotto il profilo soggettivo, infatti, si ritiene esclusa l’impresa semplice esercente attività agricola, poiché, non rientrante nell’ambito soggettivo di applicazione del Superbonus, così come delineato dal comma 9 dell’art.119 del Decreto Rilancio ed approfondito dalla CM 24/E/2020. Inoltre, ancor più stringente è l’esclusione sotto il profilo oggettivo: infatti la stessa qualificazione catastale dell’immobile (D10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole) impedisce il riconoscimento del bonus, poiché, così come confermato anche dalla CM 24/E/2020, tra gli immobili agevolati rientrano gli edifici residenziali in condominio, quelli residenziali unifamiliari e pertinenze, nonché le unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accesso autonomi dall’esterno site in edifici plurifamiliari e non anche quelli ad accatastamento unico e a destinazione prevalente diversa da quella residenziale. |
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| 15) |
Nel caso di condominio minimo senza amministratore di condominio con un solo appartamento di proprietà esclusiva e gli altri in comproprietà fra più soggetti il superbonus 110% è applicabile? |
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La risposta è positiva. Stando a quanto precisato nella CM 24/E/2020, laddove possa parlarsi di condominio (secondo il cd. “criterio civilistico”, ovvero solo in presenza di una pluralità di proprietari delle diverse unità immobiliari che compongono l’edificio), nulla osta all’accesso ai benefici anche da parte del cd. “condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, al quale risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio (fatta esclusiva eccezione per la non obbligatorietà di nomina dell’amministratore, con di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio, nonché di regolamento condominiale, in ogni caso necessario in caso di più di dieci condomini). In tal caso, per fruire del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, l’Agenzia delle Entrate precisa che i condomìni possono utilizzare il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti, pur rimanendo tenuti a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. |
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La definizione di “unità immobiliare funzionalmente indipendente” vale solo per l'Ecobonus o anche per il Sismabonus? |
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La Legge di Bilancio 2021 è intervenuta modificando il concetto di unità “funzionalmente indipendente” ritenendo tale l’unità dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianto per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale. |
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| 17) |
Un Cliente dovrebbe procedere a lavori di profonda ristrutturazione su una casa singola e, vista la complessità dell'intervento, vorrebbe sostituire la caldaia a condensazione con un sistema a pompa di calore per eliminare il gas. Il dubbio riguarda il fatto che la caldaia ora presente è stata installata nel 2014, e dal 2015 è stata portata in detrazione una parte della spesa (50% in 10 anni). Il cliente in oggetto può fruire del 110% per la pompa di calore? |
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La risposta è positiva. Non vi sono ostacoli, infatti, a fruire dell’Ecobonus per un intervento espressamente agevolato dalla normativa vigente anche se, in passato, si è utilizzato un diverso beneficio per un intervento riguardante sempre l’impianto di riscaldamento e, per il quale, si stanno ancora detraendo le rate residue di ripartizione decennale del bonus medesimo (che restano comunque utilizzabili sino ad esaurimento, sempre nel limite della capienza Irpef del beneficiario). In questa ipotesi, pertanto, la sostituzione della caldaia a condensazione con un impianto dotato di pompa di calore può fruire dell’Ecobonus potenziato al 110% come intervento eseguito su un edificio unifamiliare e nel limite massimo di spese agevolate pari a 30.000 euro (comprese anche le spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito). E’ inoltre ammessa l’opzione per lo “sconto in fattura” o per la cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione del 110%. Ovviamente, per fruire legittimamente del bonus, è necessario il rispetto dei requisiti tecnici minimi richiesti dalla normativa, ivi compreso il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio unifamiliare o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. |
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| 18) |
E' possibile accedere al Sismabonus anche in caso di demolizione e ricostruzione con spostamento del fabbricato preesistente? |
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Come noto, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, la detrazione potenziata al 110% spetta per il Sismabonus singole unità, Sismabonus condomini e Sismabonus acquisti su edifici in zona sismica 1, 2 e 3, sempre nel limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Con riferimento all’ipotesi di applicabilità dei benefici fiscali per il recupero del patrimonio edilizio, in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio in una diversa area di sedime, l’Agenzia delle Entrate si è espressa in ipotesi specifiche, in occasione di risposte ad istanze d’interpello. In particolare, con riferimento alla detrazione IRPEF del 50% (cd. Bonus edilizia), è stato precisato che risultano agevolabili anche gli interventi di demolizione e ricostruzione che comportino, nella variazione della sagoma, uno spostamento “di lieve entità” del fabbricato rispetto all’area di sedime originaria. Pertanto, tale chiarimento dell’Amministrazione finanziaria porterebbero a ritenere che, in senso generale, la ricostruzione con spostamento del fabbricato, nell’ambito di un intervento di ristrutturazione, consenta l’applicabilità del Sismabonus ordinario e nella misura potenziata al 110%. Sul punto, tuttavia, occorre un chiarimento specifico dell’Agenzia delle Entrate, anche alla luce del necessario coordinamento della disciplina delle agevolazioni fiscali con la nuova definizione di ristrutturazione edilizia, specie in caso di demolizione e ricostruzione, contenuta nell’art.10 del D.L. 76/2020, convertito in legge (cd. DL Semplificazioni). |
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Nel caso di un cantiere iniziato nel 2019 relativo ad interventi di demolizione e successiva ricostruzione, gli acquirenti delle unità immobiliari inserite nell’edificio se non vengono rogitate entro il 31/12/2021 possono usufruire del 110% o eventualmente del Sisma Bonus Acquisti al 75% o 85%? |
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La risposta è negativa. In tema di acquisto agevolato di immobili antisismici in zone sismiche 1, 2 e 3, oggetto di preventiva demolizione e ricostruzione, la norma agevolativa originaria è attualmente riconosciuta per le compravendite intervenute entro e non oltre il 30 giugno 2022, termine entro il quale deve essere alienata da parte dell’impresa esecutrice dei lavori l’unità immobiliare facente parte dell’immobile ricostruito già ultimato. |
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| 20) |
Nel Sisma Bonus Acquisti un cliente può acquistare solo due appartamenti o non ci sono limiti al numero degli acquisti? |
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Al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalle norme di riferimento, non c‘è limite nel numero di unità immobiliari che un contribuente può acquisire con le agevolazioni previste per gli immobili antisismici in zone sismiche 1, 2 e 3, oggetto di preventiva demolizione e ricostruzione, né ai sensi della norma originaria né ai sensi delle disposizioni relative al Superbonus 110%. |
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Nell’ipotesi di demolizione di diversi edifici e ricostruzione di un solo fabbricato, eseguita da un’impresa di costruzione con miglioramento di due classi sismiche è possibile, nel rispetto dei requisiti normativi, l’applicabilità del cd. Sismabonus acquisti al 110%? Qual è l’ammontare della detrazione spettante? |
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La risposta è affermativa. Al riguardo si ricorda che il Sismabonus acquisti spetta nella misura potenziata del 110% in caso di acquisto di unità immobiliari antisismiche site in uno dei Comuni in zona a rischio sismico 1-2-3, nel limite massimo di spesa pari a 96.000 euro cedute, entro i 18 mesi dalla fine dei lavori, dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione con miglioramento di una o due classi sismiche, anche con variazione volumetrica, ove consentito. L’agevolazione viene riconosciuta per i trasferimenti di unità antisismiche effettuati dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Con riferimento al riconoscimento del beneficio agli acquirenti delle singole unità, si fa presente che, come chiarito in più occasioni dall’Agenzia delle Entrate, è ininfluente la circostanza che, a seguito della demolizione di diversi edifici preesistenti, venga ricostruito un unico fabbricato, come nel caso di specie. Sotto tale profilo, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che, nel rispetto di tutte le condizioni previste, il beneficio viene riconosciuto agli acquirenti di tutte le unità immobiliari a prescindere dal numero iniziale delle unità poste nell’edificio/edifici demoliti. In particolare, l’Amministrazione finanziaria si è espressa ammettendo il Sismabonus ordinario in relazione ad un fabbricato ricostruito contenente un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente. Di conseguenza, l’agevolazione viene riconosciuta anche se, in fase di ricostruzione, le unità risultino inferiori a quelle preesistenti. Circa l’ammontare della detrazione spettante, pari al 110%, questa deve essere calcolata sul limite massimo di spesa, pari a 96.000 euro (ad esempio, corrispettivo di 96.000 euro, detrazione spettante pari a 105.000 euro). |
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