È in scadenza il prossimo 18 dicembre (termine prorogato essendo il 16 un sabato) il pagamento del saldo IMU, da calcolare utilizzando le aliquote pubblicate nel sito del Dipartimento delle finanze del MEF.

Al riguardo, il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la Risoluzione 4/DF, è intervenuto per chiarire del problema dell’assoggettabilità o meno ad IMU dei fabbricati collabenti che diversi Comuni qualificano, ai fini dell’applicabilità del tributo, alla stregua di aree edificabili.

La risoluzione, sopra citata, in linea con la giurisprudenza, nega la legittimità della pretesa da parte degli enti locali. I fabbricati collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano, seppur privi di rendita. Si tratta di immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale ed incapacità reddituale temporalmente rilevante. La principale ragione dell’iscrizione negli archivi catastali di questa categoria, priva di rendita, è connessa alle ragioni civilistiche dell’esatta individuazione dei cespiti al momento del trasferimento. Tuttavia, la circostanza che siano privi di rendita li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, seppure siano considerati a tutti gli effetti “fabbricati”: per questo motivo non possono essere nemmeno qualificati come “terreni edificabili” come vorrebbero invece i Comuni.

Pertanto, gli immobili collabenti, oltre a non essere tassabili ai fini IMU come fabbricati, in quanto privi di rendita, non lo sono neppure come aree edificabili. Resta salva l’ipotesi in cui l'eventuale demolizione del fabbricato collabente restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito.

Si ricorda inoltre che, a partire dal periodo d’imposta 2022, i “beni merce” delle imprese di costruzioni, ovvero i beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa (c.d. “magazzino”) sono esenti dall’IMU. Si tratta dei fabbricati di proprietà di imprese edili, costruiti e destinati alla vendita, e non locati, finché permane tale condizione.  Sono, invece, soggetti ad IMU le altre tipologie di immobili delle imprese edili (ad es. fabbricati strumentali, aree edificabili, fabbricati in corso di costruzione o ristrutturazione). Per tali fabbricati (ad esclusione dei “beni merce”), la base imponibile è costituita dalla rendita catastale, vigente al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, rivalutata del 5%, e moltiplicata per specifici coefficienti. Invece, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il valore è costituito dall'ammontare, al lordo delle quote di ammortamento, che risulta dalle scritture contabili applicando, per ciascun anno di formazione dello stesso, i coefficienti aggiornati annualmente con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Al riguardo si segnala che con D.M. 29 luglio 2022, è stato approvato il nuovo Modello di dichiarazione IMU, utilizzabile anche ai fini dell’esclusione dall’IMU per i “beni merce” delle imprese operanti nel settore delle costruzioni. In particolare, per il magazzino delle imprese edili, nel Modello ai fini dell’individuazione dell’immobile, nella casella 1 - “Caratteristiche” deve essere utilizzato il Codice n.7 - “Beni merce”, e va barrata la casella n.14 - “Esenzioni”. La dichiarazione deve essere presentata o trasmessa telematicamente entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta e vale anche per gli anni successivi, in assenza di modificazioni che comportino un diverso ammontare dell’imposta dovuta

Raffaella Scurati e Anna Giacomoni – Assimpredil Ance