Nel 2025 il settore delle costruzioni ha visto un forte ridimensionamento dei bonus edilizi e, parallelamente, una grande spinta dagli investimenti PNRR. Guardando al 2026, cosa ci aspetta?

Le nostre aspettative per il 2026 non sono negative, ipotizziamo una crescita contenuta sul 2025. Queste aspettative tengono conto di due aspetti: da un lato l’urgenza di chiudere la gran parte dei lavori del PNRR entro agosto del 2026, portando ad una forte accelerazione delle attività delle imprese nel campo delle opere pubbliche; dall’altro, non ce ne siamo accorti, grazie alla eccezionale crescita delle opere pubbliche, ma l’attività di riqualificazione sul patrimonio edilizio esistente ha già subito importanti correzioni e si è ora riposizionata sui trend pre- superbonus. Quindi c’è già stata correzione rispetto ai picchi toccati nel 2022 e nel 2023. Per avere un’idea di cosa è successo nel campo delle opere pubbliche e comprendere il ruolo che stanno avendo nel mercato delle costruzioni basterà ricordare che prima del 2019 andavano in gara meno di 20 miliardi di lavori all’anno, che dal 2019 al 2021 siamo saliti a 40 miliardi, che nel 2022 sono diventati 86 miliardi. Nel 2023 si è toccato il picco: quasi 90 miliardi di lavori messi in gara; siamo poi scesi a 60 miliardi nel 2025 e risaliti a 75 nel 2026. Grandi numeri. La dimensione del mercato delle opere pubbliche è nella media 2022-2025 quadruplicata rispetto ai livelli pre-2019. Abbiamo previsioni più negative per il 2027 riguardo al campo della spesa pubblica degli enti locali. Oggi il 70% della spesa pubblica degli enti locali italiani è dovuta al PNRR. Prima del 2021 i comuni italiani spendevano 8 miliardi di euro all’anno nelle opere pubbliche, nel 2025 siamo saliti a 21. Ecco nel 2027 avremo sicuramente l’inizio di una significativa contrazione delle opere pubbliche degli enti locali. E certo, nonostante per le grandi infrastrutture le leggi di spesa e i finanziamenti ci sono, in misura meno rilevante di quanto accadrà ai comuni, la fine del PNRR si farà sentirà ance qui. Invece se non dovesse esserci nel 2027 la prevista riduzione degli incentivi a riqualificare le nostre case, potremmo aspettarci una leggera ripresa degli investimenti delle famiglie italiane. Inoltre bisognerà vedere cosa si riuscirà a fare nel mercato della nuova costruzione residenziale, e quali risposte arriveranno alla questione abitativa. Il mercato della case per studenti e per le  RSA e i senior living è già partito, per l’edilizia sociale vedremo cose accade.


Nei territori di Milano, Monza Brianza e Lodi il mercato residenziale sta vivendo situazioni molto diverse. Quali sono le principali differenze che osservate e da cosa dipendono?

Se guardiamo alle dinamiche dei prezzi nel 2026 (forse intende 2025??) non notiamo trend diversi per le tre aree: i prezzi delle case continuano a salire. Certo sono i livelli dei prezzi che sono molto diversi, ma i trend degli ultimi mesi parlano di crescita per tutte le tre le aree.  Il breve rallentamento di parte del 2025 nella provincia Monza è stato recuperato, i trend dei prezzi sono tutti in crescita. Direi che il fatto interessante in questo momento è che molte famiglie italiane guardano alle case con grande interesse e cercano di migliorar la loro condizione abitativa. Il mercato è fatto di varie tipologie di domanda, ma due sono le più interessanti. Vi è da un lato una domanda che cerca la qualità e che può contare sulla possibilità di vendere la vecchia casa per comprare quella nuova, in questo modo il mercato si alimenta di una doppia spinta ed è parzialmente meno vincolato dai prezzi. Un pezzo della nuova casa è pagato con la vecchia. Dall’altro lato abbiamo una domanda primaria che fa fatica a trovare casa, sia in acquisto che in affitto. La questione per questa fascia di domanda è che le case in offerta sono poche oppure troppo care.  Quelle in affitto sono pochissime. Del resto presi dai comunicati stampa sul calo della popolazione italiana ci dimentichiamo di vedere che tra 2024 e 2010 la popolazione della Provincia di Monza-Brianza è cresciuta di 9.110 abitanti; e anche la popolazione della Provincia Lodi è cresciuta di 2.900 abitanti tra 20124 e 2019. È vero che la popolazione di Milano nel 2024 era ancora inferiore a quella del 2019 di ca. 19.000 abitanti, ma ricordiamoci che a causa della pandemia, nel 2020 la provincia aveva perso 23.500 abitati e nel 2021 altri 27.000. Tra  2022 e 2024 Milano ha recuperato 32.000 abitanti. Pesi diversi, impatto forte della pandemia, ma ora tutta l’area è in crescita demografica. E soprattutto le famiglie, sempre più piccole,  crescono in percentuale più della popolazione, ma non cresce lo stock abitativo disponibile, con la conseguenza della crescita della tensione abitativa.


Una volta conclusi il ciclo delle Olimpiadi e il PNRR, quali leve di investimento potranno sostenere il settore nei prossimi anni (es. fondi strutturali UE, Fondi di sviluppo e coesione, programmi nazionali)?
 
La nuova politica di coesione 2028-2036 con al centro il problema casa rappresenterà una componente positiva del mercato delle costruzioni dopo PNRR e Olimpiadi, ma dobbiamo ricordare che, essendo in ritardo, stiamo per entrare nel vivo dei fondi di coesione europei del settennato 2021-2027, il cui ammontare è di 75 miliardi di euro. Avremo tempo sino al 2029 per spenderli. Una parte non piccola di questi guarda alle costruzioni. D’altro lato Il programma delle grandi infrastrutture strategiche del Paese mostra una importante disponibilità di risorse da leggi nazionali ordinarie o comunque non PNRR: a ben guardare, dei 500 miliardi di euro che sono il costo totale delle opere strategiche del Paese, il PNNR ha interessato 72.000 miliardi di euro di lavori ma mettendo “solo” 27 miliardi. Insomma la fine del PNRR si sentirà ma sul piano della modernizzazione del Paese c’è ancora molto da fare. Inoltre è tornato al centro del dibattito il tema casa, anche l’ufficio studi dell’Ance ha messo bene in evidenza che alla fine le risorse italiane che potrebbero essere disponibili, in varie forme, si aggirano sui 7 miliardi di euro. Inoltre pensiamo che ci sarà una nuova stagione del Partenariato Pubblico e Privato, qui le possibilità sono molto grandi, ma il meccanismo regolativo e normativo dovrà essere meglio ridefinito. Senza un PPP che funzioni è difficile che il grande tema della rigenerazione urbana diventi quello che potrebbe, anzi che dovrebbe essere per lo sviluppo delle nostre città e del nostro territorio.