Care colleghe e cari colleghi,
È sempre più all’attenzione pubblica il tema della casa e l’Europa sta accelerando sulla definizione del primo piano europeo per l’edilizia accessibile. La Banca Europea per gli investimenti ha annunciato un investimento da 10 miliardi per il biennio 2025-2026, mentre la Commissione Casa del Parlamento europeo ha messo sul tavolo 15 miliardi da destinare all’“affordable housing”, ovvero alla necessità di garantire alloggi a prezzi accessibili.

La forbice tra domanda e offerta, in particolare per la fascia di famiglie che hanno difficoltà ad accedere al mercato sia dell’affitto che dell’acquisto, crea nelle città una vera emergenza sociale.

Negli ultimi 10 anni, i prezzi delle case nell’Unione Europea sono aumentati del 48%, gli affitti del 22%. In Italia, un milione e mezzo di famiglie vive in situazione di disagio abitativo. Per i dieci milioni di famiglie con un reddito fino a 24mila euro acquistare o affittare la casa è insostenibile nelle grandi città. A oggi, non si sa quante case servirebbero per rimediare alla carenza: secondo l’ISTAT sono 9,5 milioni le case non occupate, ma un approfondimento del CRESME indica che quelle effettivamente utilizzabili sono 1,3 milioni. Le famiglie aventi diritto e iscritte ai bandi ERP sono 250.000, mentre sono 500.000 quelle iscritte nelle graduatorie comunali in attesa di una casa popolare. Tra il 2018 e il 2022, l’incremento delle nuove famiglie è stato di circa 680 mila unità, mentre quello delle nuove abitazioni è di 360 mila, per una differenza di 320 mila abitazioni.

Un’emergenza, quella della casa, che pesa anche nella nostra città e che è l’altra faccia del successo di Milano, di una città che cresce, attrae talenti, studenti e imprese, con un sistema-casa che non riesce a stare al passo. C’è, ed è ampia, la forbice tra una domanda che cambia e un’offerta rigida: le famiglie diventano più numerose, con più single che chiedono una casa propria. A ciò si aggiunge che Milano, dopo Expo, è parte della “serie A” delle città europee assieme a Parigi e a Londra, e questo comporta giocoforza un aumento dei prezzi, secondo normali dinamiche di mercato.

In questa dinamica, si è però aperta una falla: da un lato l’offerta pubblica di edilizia sociale, dall’altro il libero mercato, e in mezzo una fascia di redditi medio-bassi che non rientrano nei criteri della casa sociale e, allo stesso tempo, faticano a permettersi i prezzi di mercato. Inoltre, negli ultimi anni si è costruito poco e la riqualificazione del patrimonio esistente è stata insufficiente.

Sicuramente, ci sono gli strumenti per intervenire, ma bisogna tenere a mente che ogni soluzione è frutto di una scelta politica chiara: la casa deve essere al centro dell’agenda delle città.

In questo senso, il Piano Casa varato dal Comune di Milano rappresenta un buon punto di partenza, sebbene ci siano delle criticità: i meccanismi non sono sostenibili dal punto di vista economico, dunque gli investimenti si bloccano, con il rischio di non raggiungere i risultati attesi in termini di costi e tempistiche.

A mio parere, sono tre le leve da attivare per sbloccare il Piano Casa:
- sviluppo dell’offerta alla scala territoriale allargata alla Città metropolitana
-solidità dei partenariati pubblico-privati, costruiti con margini e rischi equilibrati
-manutenzione e riqualificazione del patrimonio pubblico, con bandi che devono essere accessibili alle PMI, che sono l’ossatura economica storica di questo territorio.

Come Assimpredil Ance, siamo sempre disponibili al confronto: l’emergenza casa si risolve insieme, pubblico e privato, con un dialogo continuo e operativo.

Da ultimo, bisogna iniziare a progettare lo sviluppo di Milano nei prossimi anni. Senza dubbio, il successo della nostra città passa dai cantieri che diventano fabbriche digitali e sostenibili. L’edilizia deve tornare a essere un’industria manifatturiera centrale per tenere insieme tre esigenze: case accessibili, qualità dell’abitare e competitività della città.

Bisogna investire in digitalizzazione, industrializzazione dei processi e sostenibilità economica, ambientale e sociale: lo stesso approccio che, come Associazione, stiamo portando avanti con il nostro codice di condotta “Cantiere Impatto Sostenibile”.  Un grande aiuto sarà offerto inoltre dal BIM, dai digital-twin, dall’off-site, dalla sensoristica e dall’AI.

Però, perché questa trasformazione funzioni, serve una strategia condivisa. Le imprese, anche grazie alla spinta ed al sostegno della nostra Associazione, devono investire in competenze, organizzazione industriale e tecnologie. Il settore pubblico deve però correre alla stessa velocità: pratiche più rapide, uffici tecnici digitalizzati, processi chiari e stabili, maggiori investimenti sulle persone che lavorano dentro la macchina comunale.

Se riusciamo ad allineare questi driver, Milano potrà continuare a essere una città di serie A: con cantieri più efficienti e sicuri, edifici più performanti, quartieri più inclusivi e accessibili. In questo senso, davvero, il di Milano passa dai cantieri che diventano fabbriche digitali e sostenibili.