Con Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 l’Agenzia delle Entrate ha dettato le modalità operative per individuare le tipologie di interventi edilizi che fanno sorgere l’obbligo di aggiornamento catastale, con particolare riferimento alla rideterminazione del classamento e della rendita delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. La risoluzione contiene, inoltre, indicazioni sulle modalità di redazione delle dichiarazioni di aggiornamento, da effettuare tramite procedura informatica DOCFA.

Tali chiarimenti si sono resi necessari a seguito dell’invio, da parte dell’Amministrazione finanziaria, delle lettere di compliance ai contribuenti che avevano effettuato interventi agevolati con il Superbonus senza però aver provveduto all’aggiornamento catastale degli immobili oggetto dei lavori.

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che le indicazioni operative in merito alle variazioni catastali, contenute nella risoluzione n. 21, si applicano a tutti gli interventi di recupero edilizio sugli immobili, a prescindere dal fatto che questi siano agevolabili con il Superbonus ovvero con gli altri bonus edilizi minori.

In linea generale, l’obbligo di aggiornamento catastale sussiste in presenza di variazioni nello stato degli immobili che incidono in modo significativo sugli elementi costitutivi rilevanti ai fini della determinazione della rendita. Questa circostanza si verifica in caso di interventi edilizi che comportano modifiche sugli elementi riguardanti le categorie e la classe catastale (ad esempio, in presenza di modifiche della destinazione d’uso, della consistenza, della conformazione e della sagoma dell’unità immobiliare o delle caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive della stessa).

I maggiori dubbi interpretativi, oggetto delle richieste inviate all’Agenzia delle Entrate, sono sorti in relazione agli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica anche tramite impianti tecnologici a servizio comune di più unità immobiliari.

Su questo aspetto, nella risoluzione sopra citata, l’Amministrazione finanziaria conferma come significativo, ai fini dell’obbligo di variazione catastale, un aumento della redditività (ossia il passaggio ad una classe di rischio contigua, inteso come differenza percentuale tra le rispettive tariffe d’estimo) dell’immobile pari o superiore al 15% rispetto alla tariffa di estimo di riferimento. Invece, un incremento di valore inferiore al 15% non richiede l’aggiornamento catastale.

Al riguardo è chiarito che:

• il mero ampliamento della dotazione impiantistica in assenza di altre tipologie di intervento non comporta una rideterminazione del classamento e della rendita nell’ipotesi in cui non ci sia un aumento apprezzabile della redditività dell’immobile (quindi inferiore al 15%);
• nel caso in cui l’ampliamento della dotazione impiantistica sia il risultato di più interventi, eseguiti anche in momenti diversi, il valore degli impianti installati da prendere in considerazione è quello complessivo corrispondente alla dotazione finale dell’unità immobiliare, al netto degli interventi eventualmente già considerati per l’attribuzione della rendita;
• nel caso di installazione di nuovi impianti a servizio di più unità immobiliari, per ciascuna unità interessata dall’intervento, deve prendersi in considerazione la quota di valore ad essa riferita.

Sostanzialmente viene indicata una specifica formula matematica per il calcolo del nuovo valore catastale. La valutazione dell’aumento di redditività viene effettuata confrontando il valore catastale dell’unità ante intervento edilizio con il valore che questa assumerebbe dopo la conclusione dei lavori, considerando anche un “valore medio infra-censuario” degli impianti aggiunti all’unità immobiliare.

È inoltre chiarito che questa modalità di calcolo non può valere in termini assoluti ma è necessaria una valutazione, caso per caso, in base alle caratteristiche concrete che l’immobile assume dopo l’intervento.

Infatti, in caso di interventi ulteriori rispetto al mero ampliamento della dotazione impiantistica, resta ferma la necessità di una valutazione di tipo tecnico-estimativo complessiva dell’incremento di redditività.

La rilevanza catastale degli interventi deve estendersi anche ai casi in cui le migliorie apportate determinino un apprezzabile mutamento del livello qualificativo e funzionale dell’immobile, tale da incidere sulla relativa capacità reddituale, anche in assenza di variazioni della consistenza e della configurazione planimetrica, in coerenza con il contesto territoriale e con le unità immobiliari comparabili.

Infine, l’Agenzia delle Entrate fornisce alcune delucidazioni in merito alle dichiarazioni di aggiornamento tramite procedura informatica DOCFA inerenti agli interventi realizzati.

In particolare, per gli aggiornamenti, la relazione tecnica deve descrivere in modo completo gli interventi eseguiti indicando anche i nuovi impianti installati e le loro caratteristiche principali.

Se a seguito degli interventi, l’immobile rientra in una categoria o classe catastale non presente nel quadro della tariffa vigente nella zona censuaria in cui la stessa è ubicata, il tecnico deve indicare, nella relazione tecnica, la categoria e la classe proposte, presenti nel quadro della tariffa d’estimo di un’altra zona censuaria del medesimo Comune o di un altro Comune della medesima Provincia.