È stata recentemente pubblicata sul Supplemento al Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia 13 marzo 2017, n. 11, la legge regionale 10 marzo 2017 n. 7 relativa al “Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti”.

La nuova normativa promuove il “recupero dei seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale per incentivare la rigenerazione urbana e per contenere il consumo di suolo”.

La legge, che è subordinata all’approvazione della delibera comunale di esclusione dal recupero dei seminterrati delle parti del territorio da tutelare a livello paesaggistico e idrogeologico ed entra in vigore il 28 marzo 2017, sarà applicabile una volta decorsi i successivi 120 giorni e quindi a decorrere dal 26 luglio 2017.

La norma regionale riporta la definizione di:

• piano seminterrato: “il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”;

• vani e locali seminterrati: “vani e locali situati in piani seminterrati”.

Il recupero dei seminterrati è attuabile a condizione che:

• i locali seminterrati da recuperare siano posti in edifici esistenti legittimamente realizzati e serviti dalle urbanizzazioni primarie;

• per edifici da realizzare, i locali da recuperare interessino fabbricati oggetto di titolo edilizio già rilasciato al 28 marzo 2017 o dell’eventuale programma integrato d’intervento approvato e richiesto dalla delibera comunale;

• siano decorsi cinque anni dalla fine lavori, in caso di nuovi fabbricati realizzati successivamente, ovvero oggetto di titolo edilizio rilasciato dopo il 28 marzo 2017 e in caso di interventi non oggetto di eventuali programmi integrati di intervento previsti della delibera comunale attuativa della legge regionale;

• avvenga nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie vigenti e, in particolare, con riferimento ai requisiti di aerazione e illuminazione, assicurabili mediante opere edilizie e con impianti e attrezzature tecnologiche;

• l’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non inferiore a 2,40 m;

• l’edificio non rientri negli ambiti di esclusione dall’applicazione della legge che possono prevedere i Comuni.

Fatto salvo il rispetto delle norme igienico-sanitarie e dell’altezza minima di m 2,40, il recupero dei seminterrati è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e alle prescrizioni dei PGT e dei regolamenti edilizi, rispettando le norme nazionali e regionali sul contenimento dei consumi energetici.

• Recupero dei seminterrati con opere

Il recupero dei seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale con opere edilizie non è soggetto alla preventiva adozione e approvazione del piano attuativo o permesso di costruire convenzionato, non è qualificato come nuova costruzione, è da autorizzare con la preventiva presentazione del titolo edilizio e comporta la corresponsione del contributo di costruzione.

I progetti di recupero, che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e relativi a immobili non sottoposti a vincolo paesaggistico, sono esaminati dalla commissione per il paesaggio.

Qualora l’intervento comporti la creazione di un’autonoma unità a uso abitativo, i Comuni devono trasmettere alle Agenzie di Tutela della Salute (ATS) la comunicazione di avvenuto rilascio dell’agibilità.

I volumi recuperati non possono essere oggetto di cambio di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità.

Per le strutture ricettive alberghiere è stato stabilito che, ai fini del calcolo della superficie lorda di pavimento, non siano computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge.

I Comuni dovranno adeguare i propri PGT approvando un apposito elaborato entro il 26 luglio 2017.

• Recupero di seminterrati senza opere edilizie

Se il recupero dei seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale avviene senza la realizzazione di opere, è da comunicare preventivamente al Comune il cambio di destinazione d’uso.

• Dotazione di aree per servizi e contributo di costruzione

Qualora l’intervento comporti un aumento del carico urbanistico, è necessario ottemperare al reperimento di aree per servizi e per attrezzature pubbliche (quali i parcheggi), secondo quanto previsto dal PGT del Comune in cui è situato l’immobile.

E’ comunque consentita la monetizzazione qualora sia dimostrata l’impossibilità di ottemperare a tale obbligo, ove non sia possibile reperire tali aree.

È prevista l’esenzione dal contributo di costruzione per i soli interventi relativi al recupero di locali seminterrati con superficie lorda di pavimento inferiore a 200 mq per uso residenziale e a 100 mq per altri usi, che risultino di pertinenza di un’altra unità immobiliare direttamente collegata agli stessi.

Sono esenti dal contributo di costruzione e dall’obbligo di reperimento delle aree per servizi, gli interventi di recupero di seminterrati di immobili di edilizia residenziale pubblica, compresi quelli di edilizia convenzionata.