Nella Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 è stata pubblicata la legge 2 dicembre 2025, n. 182 recante le “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”.

La legge entrerà in vigore il 18 dicembre 2025.

Si segnalano a seguire alcune principali innovazioni in tema di procedure edilizie.

Riduzione del termine di autotutela

Con la modifica apportata dall’art. 1 della legge 182/2025 all’art. 21-nonies, comma 1, della legge 241/1990, è stato ridotto a 6 mesi il termine di autotutela, originariamente previsto di un anno, entro cui la Pubblica Amministrazione può procedere all’annullamento d’ufficio di un provvedimento amministrativo illegittimo.

La modifica normativa, conseguente alla sensibilizzazione sul tema avviata dall’ANCE, risponde alla necessità di tutelare il legittimo affidamento di privati e imprese, garantendo che il potere di autotutela sia esercitato entro un ragionevole arco temporale. Tale disposizione, a tutela della certezza del diritto, è anche una condizione imprescindibile per favorire gli investimenti.

Rilascio del permesso di costruire per immobili vincolati con silenzio-assenso

L’art. 40 della legge 182/2025 interviene a modifica dell’art. 20, comma 8 del DPR 380/2001, estendendo l’applicazione del silenzio-assenso al procedimento per il rilascio del permesso di costruire per interventi su immobili vincolati qualora la domanda di permesso sia già corredata dalle autorizzazioni, nulla-osta o atti di assenso comunque denominati, prescritti dalla legge e acquisiti dall’interessato relativamente allo stesso intervento prima della presentazione dell’istanza al Comune.

L’art. 20, comma 8 del DPR 380/2001 (Testo Unico per l’Edilizia) in origine disponeva che in presenza di immobili soggetti a vincoli idrogeologici, ambientali (ad esempio: di Parco), paesaggistici o culturali (tra cui quelli storico-artistici, archeologici), il silenzio assenso non operava e si ricorreva alla Conferenza di Servizi (di cui all’art. 14 e seguenti della Legge 241/1990).

Secondo la modalità previgente, in caso di un intervento su edifici vincolati o ubicati in aree vincolate, lo Sportello Unico dell’Edilizia (o, se non costituito, l’Ufficio Tecnico Comunale) doveva procedere attraverso l’indizione di una Conferenza di Servizi per acquisire le relative autorizzazioni e quindi non trovavamo applicazione le regole procedurali ordinarie (di cui all’art. 20 del DPR 380/2001) per il rilascio del permesso di costruire anche con silenzio assenso. Tale circostanza rappresentava un inutile aggravio a carico del soggetto che presentava la domanda, il quale, già al momento dell’istanza aveva presentato gli atti necessari, comportando aggravi temporali nella conclusione del procedimento.

Si segnala, inoltre, che sul tema è intervenuta anche la giurisprudenza (vedi TAR Toscana, Firenze, Sezione III, 24 gennaio 2023, n. 72) affermando che, in caso di istanza di permesso di costruire relativa a immobili vincolati e completa dei documenti prescritti per legge (autorizzazione paesaggistica), non è necessario acquisire l’atto di assenso di altre Amministrazioni e l’indizione di una Conferenza di Servizi, in quanto in tale contesto, “non solo non avrebbe alcuna utilità, ma determinerebbe un ingiustificato aggravamento del procedimento, in evidente contrasto con la finalità di semplificazione propria di istituti e strumenti previsti dal legislatore” (quali il silenzio-assenso e la Conferenza di Servizi).

Analogamente si è espresso anche il Consiglio di Stato, che, con la sentenza, Sezione IV del 21 novembre 2023 n. 9969, ha  chiarito che “il diniego di attestazione del decorso dei termini del procedimento (ai sensi dell’art. 20, comma 8 del DPR 380/2001) emesso dal Comune sull’assunto dell’inconfigurabilità del silenzio-assenso, per il solo fatto della pertinenza dell’intervento ad area soggetta a vincolo, rappresenta un’errata applicazione dell’art. 20 c. 8 del DPR n. 380/2001 e un’illegittima limitazione dell’operatività dell’istituto del silenzio-assenso, che producono l’effetto abnorme di frustrare le finalità di semplificazione e di accelerazione dell’agire amministrativo alla base della stessa disposizione normativa citata, nonché le esigenze di certezza delle situazioni giuridiche all’origine delle più recenti modifiche apportate ad essa ed alla legge n. 241/1990.”

Pertanto, secondo i Giudici amministrativi, se il privato avesse allegato l’autorizzazione paesaggistica o culturale o il nulla osta dell’Ente Parco alla domanda di permesso di costruire, avrebbe trovato applicazione il silenzio assenso.

L’attuale modifica normativa, intervenendo sull’art. 20, c. 8 del Dpr 380/2001, consente l’applicazione del silenzio-assenso al procedimento per il rilascio del permesso di costruire anche per interventi su immobili vincolati nel caso in cui l’istanza sia già corredata da autorizzazioni, nulla-osta o atti di assenso comunque denominati, relativamente al medesimo intervento e rilasciati dalle autorità preposte alla tutela del vincolo.

Semplificazioni per il comparto turistico-ricettivo

L’art. 12 della legge 182/2025 introduce alcune misure di semplificazione per il comparto turistico-ricettivo, per facilitare la realizzazione di alloggi destinati ai lavoratori del settore (c.d. staff-house). A tal fine, la nuova disposizione prevede che gli interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia, nonché quelli di demolizione e ricostruzione iniziati entro il 31 dicembre 2026, possono essere realizzati tramite SCIA e prevedere un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 20%, in applicazione dell’art. 10, c. 7-ter del DL 76/2020, come convertito nella L. 120/2020.   

La norma specifica che:

– sussiste un vincolo decennale di destinazione d’uso per tali finalità; – al mutamento di destinazione d’uso di tali edifici si applica la disciplina dell’art.23-ter Dpr 380/2001 per le singole unità’ immobiliari; – i soggetti beneficiari dovranno stipulare apposite convenzioni con enti o gestori di parcheggi, adeguate alla nuova destinazione d’uso e al numero potenziale degli alloggiati, al fine di mitigare l’incremento del carico urbanistico.

Si evidenzia che tale novità si inserisce nel quadro dell’art. 14 del DL 95/2025 (convertito nella legge 118/2025), il quale prevede l’erogazione di contributi per la creazione e la riqualificazione di alloggi per i lavoratori del settore turistico. 

Si rende disponibile in allegato la legge 182/2025