Il mercato immobiliare in Lombardia risente della scarsa disponibilità di alloggi in locazione per la fascia media della popolazione e del fenomeno della gentrificazione, che è particolarmente evidente a Milano, dove la realizzazione di Servizi Abitativi Sociali è ridotta anche a causa dell’incremento dei costi.

Tale condizione, unitamente alla difficoltà di accesso ai mutui e alle locazioni abitative, riscontrabile anche nel mercato libero, ha reso necessario implementare l’offerta di Servizi Abitativi rispondenti ai criteri di sostenibilità economica, ambientale e sociale.

Per dare un’adeguata risposta alla crescente domanda di alloggi da parte di molteplici categorie di soggetti (lavoratori dei servizi pubblici, nuclei famigliari fragili, studenti e lavoratori temporanei) Regione Lombardia, ritenendo prioritaria l’attuazione di progetti di Housing sociale, ha definito alcune misure per favorire la rigenerazione urbana e la riqualificazione del patrimonio edilizio, anche pubblico.

Con l’approvazione della D.g.r. del 3 novembre 2025 n. XII/5248 (pubblicata sul BURL – Serie Ordinaria n. 45 del 7 novembre 2025), recante le “Linee di indirizzo per l’attuazione dell’asse Housing sociale del Piano Regionale dei Servizi Abitativi”, la Giunta Regionale ha definito alcune misure incentivanti gli interventi atti a soddisfare la domanda di alloggi a canone calmierato, consistenti in:

• - linea di indirizzo 1:

incentivazione alla messa a disposizione, in locazione, di patrimonio immobiliare pubblico e privato;

• - linea di indirizzo 2:

attivazione di un programma straordinario di riqualificazione dei quartieri di proprietà delle ALER, anche attraverso la collaborazione tra pubblico e privato;

• - linea di indirizzo 3:

sostegno ai progetti di Housing sociale promossi da Enti operanti nel privato sociale, atti a incentivare l'autonomia abitativa e a favorire i Servizi Abitativi temporanei.

Tali misure, salvo diverse indicazioni dei provvedimenti attuativi, sono destinate prevalentemente ai 133 Comuni lombardi appartenenti alle prime cinque classi di intensità di fabbisogno abitativo (individuate dal P.R.E.R.P. 2014-2016, di cui alla D.c.r. 30 luglio 2014, n. 456).

Si esaminano a seguire le citate linee di indirizzo per l’Housing sociale (di cui all’allegato A della D.g.r XII-5248/2025).

• Linea di indirizzo 1 - Incentivazione alla messa a disposizione in locazione di patrimonio immobiliare pubblico e privato

   La finalità della misura è incrementare l’offerta residenziale in affitto a canoni sostenibili (riferiti ai valori minimi del canone concordato della L. 431/98) nell’ambito del Programma in corso di attuazione, finanziato con la D.g.r. n.XII/1090 del 2023.  La dotazione finanziaria è pari a 18.000.000 €.

   I progetti potranno essere presentati da: imprese di costruzioni; cooperative di abitazione e altri soggetti privati (persone giuridiche); Comuni e altri soggetti pubblici diversi dalle ALER, che operano attraverso interventi diretti di riqualificazione di stock abitativo non utilizzato e nella propria disponibilità.

Gli interventi finanziati, relativi ai Servizi Abitativi Sociali, dovranno favorire l’integrazione tra la gestione sociale e tecnico-amministrativa del patrimonio immobiliare, includendo anche i servizi necessari al funzionamento, alla fruizione e alla valorizzazione dello stesso.

• Linea di indirizzo 2 - Attivazione di un programma straordinario di riqualificazione dei quartieri di proprietà delle ALER, anche con la collaborazione tra pubblico e privato

   Tale linea di indirizzo ha il fine d’incrementare l’offerta di Servizi Abitativi Sociali con l’attuazione da parte delle ALER di interventi di Housing Sociale, con il recupero del proprio patrimonio immobiliare di alloggi non utilizzati o unità immobiliari con diversa funzione. La misura mira ad incentivare la razionalizzazione dell’esistente e la rigenerazione urbana nei quartieri popolari, favorendo il mix sociale.

   Per sostenere i processi di rigenerazione del patrimonio esistente sarà necessario intervenire nei quartieri di edilizia residenziale pubblica in cui il patrimonio immobiliare di ALER sottoutilizzato è in quantità tale da costituire la “massa critica” necessaria per avviarne il recupero con progetti rispondenti al meglio ai bisogni sociali emergenti. La dotazione finanziaria prevista è di 7.500.000 €.  

   La linea di indirizzo consisterà in agevolazioni regionali, di entità commisurata alla durata del servizio prestato per riqualificare la parte del patrimonio ALER inutilizzato per carenze manutentive.

   Le agevolazioni potranno essere concesse, oltre che per finanziare le opere edilizie, anche per sostenere la messa a disposizione per Servizi Abitativi Sociali di alloggi facenti parte del patrimonio immobiliare delle ALER (con destinazione ad altri usi o derivanti da acquisti).

• Linea di indirizzo 3 - Sostegno ai progetti di Housing promossi da Enti del privato sociale per incentivare l’autonomia abitativa e per favorire Servizi Abitativi temporanei.

   I destinatari di tale misura sono gli Enti privati operanti nel sociale, inclusi gli Enti religiosi, che hanno un ruolo centrale sia nel supporto a situazioni di fragilità sociale, sia in risposta a esigenze abitative temporanee, relative a studio, lavoro o necessità di cura.  

   Tali Enti possono promuovere interventi per l’accoglienza abitativa di soggetti fragili, favorendone percorsi di reinserimento attraverso l’attivazione di servizi di inclusione associati all’accesso all’alloggio.

   Le opere finanziate possono prevedere il recupero funzionale di immobili da destinare a Servizi Abitativi temporanei, facenti parte del patrimonio di tali Enti o di proprietà di Enti pubblici, messo a disposizione dalle ALER con procedure di valorizzazione. La dotazione finanziaria è pari a 7.000.000 €.

Con successivi provvedimenti, la Giunta Regionale definirà i criteri per le misure attuative delle linee di indirizzo, i relativi stanziamenti coerenti con le finalità delle stesse e la disciplina in tema di aiuti di Stato.

Regione Lombardia ha previsto che le suddette misure siano implementabili attraverso diversi strumenti operativi, tra cui: manifestazioni di interesse, bandi pubblici o accordi di programma.