Con circolare 2 marzo 2016, n. 3/E, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune precisazioni, che si illustrano di seguito, in merito alla deduzione Irpef del 20% per l’acquisto/costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale destinate alla locazione, effettuati dal 1° gennaio 2014 fino al 31 dicembre 2017, nel limite massimo complessivo di 300 mila euro (Suggerimento n. 14/1 dell’11 gennaio 2016).

Deducibilità costo di acquisto

Con riferimento al limite massimo complessivo di spesa di 300 mila euro, gli uffici finanziari precisano che tale limite costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo di vigenza dell’agevolazione, spettante al singolo soggetto, anche nel caso in cui quest’ultimo acquisti più unità abitative da destinare alla locazione.

Pertanto, in caso di acquisto di più immobili destinati alla locazione, la deduzione del 20 per cento deve essere calcolata su un importo massimo complessivo di spesa di 300 mila euro.

Ad esempio, un contribuente che nel 2016 acquista un’abitazione in comproprietà per la quale può fruire della deduzione su un importo massimo di spesa di 100 mila euro e, nel medesimo anno, acquista una seconda abitazione del costo di 150 mila euro, avrà diritto, per il periodo di imposta 2016, alla deduzione pari al 20 per cento di 250 mila euro. Se nell’anno successivo il medesimo soggetto acquista una terza abitazione al prezzo di 200 mila euro avrà diritto ad una deduzione del 20 per cento da calcolare su 50 mila euro, vale a dire sull’ammontare residuo del limite complessivo di spesa deducibile di 300 mila euro.

Deducibilità interessi passivi

Con riferimento alla deducibilità degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle abitazioni, da aggiungere alla deduzione del 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile, la disposizione normativa non indica limiti di spesa.

A tale proposito, gli uffici finanziari ritengono che l’agevolazione è correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell’abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l’acquisto del medesimo bene. Pertanto, la deduzione degli interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a 300 mila euro. Quindi in caso di mutuo stipulato per un importo superiore ad euro 300 mila gli interessi su cui calcolare la deduzione devono essere ridotti proporzionalmente.

Si segnala inoltre che, poiché per la deduzione degli interessi passivi la disposizione normativa non contiene alcun riferimento al periodo temporale di otto anni concesso per la deduzione del costo dell’abitazione, gli uffici finanziari, in mancanza di disposizione contraria, ritengono che la deduzione possa essere fruita per l’intera durata del mutuo.

Ai fini del riscontro dell’effettività della spesa rilevano le quietanze di pagamento degli interessi passivi

Durata canone di locazione

Il requisito della durata contrattuale di almeno otto anni si considera rispettato considerando non solo considerando la durata iniziale del contratto ma anche facendo riferimento al periodo di proroga. Pertanto, è possibile usufruire dell’agevolazione anche in caso di locazione di durata inferiore al termine di otto anni (esempio contratto con durata 3+2 prorogabile), nel caso in cui sia prevista una proroga di diritto alla prima scadenza.

Si decade invece dal beneficio in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione per motivi imputabili al locatore o se il contratto è risolto su richiesta del conduttore e l’immobile non è locato per più di un anno.